杭州法律顾问律师

从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)原告诉称刘某霞向本院提出诉讼请求：1.确认原被告和两位第三人签订的《农村宅基地房屋产权协议》无效；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：1995年1月10日，原告与第三人李某富登记结婚，婚后原告与第三人李某富共同投资将位于北京市房山区一号院原建的北房和东房翻建为北房5间，东房2间，同时新建西房2间。2018年8月16日，被告及两位第三人携带起草好的《农村宅基地房屋产权协议》，以大闹儿子李某才（与第三人李某富系继父子关系）婚礼现场为由，胁迫原告签署上述赠与协议，原告为避免影响婚礼只能妥协签字。协议约定原告和第三人李某富将本案诉争房屋赠与被告李某希（与第三人李某富系父子关系，与原告未形成继母子关系），并由第三人周某更（系第三人李某富的侄子）作为见证人签字确认。协议签订后，基于上述房屋至今未经进行正式确权，不具备法律规定的房屋所有权和被告为城镇户籍等原因，上述赠与宅基地使用权和房屋所有权至今未办理变更登记手续，同时，原告和第三人李某富至今在上述赠与房屋内共同居住。综上所述，原告认为《农村宅基地房屋产权协议》相关内容涉嫌恶意串通损害集体利益，应属于无效协议，原告多次与第三人李某富协商撤销上述赠与均被无理拒绝，原告为了维护其合法权益，故诉至贵院，望判如所请。被告辩称李某希辩称，1.原告所述房屋位于房山区一号院，北房5间、东房2间是1989年-1990年期间建成属于李某富婚前财产。西房2间由被告出资2万元委托李某富于2008年建成，上述房屋至今没有翻建，符合农村建房各项规定，原告所述都是婚后翻建与事实不符，故意歪曲事实，纯属诬告。2.2018年8月16日前，李某富为确保以后家庭和睦避免争议为目的，同意李某希制作《农村宅基地房屋产权协议》，刘某霞向律师咨询后，邀请周某更作为见证人并签订《农村宅基地房屋产权协议》，不存在原告所述要大闹李某才婚礼现场，胁迫原告签字等行为。事实是李某希、周某更积极参与筹备李某才婚礼，并且李某希和妻子林某君还是娶亲人。3.因国家政策原因本村房产都没有确权，但是5间北房和2间东房的房产是李某富婚前财产拥有赠与权，李某富与原告已分居多年不存在至今共同在此房产居住的情况，李某富想共同居住被刘某霞无理拒绝，因此事于2020年7月13日还报110出警协调未果，去年李某富还向窦店法院提出诉讼请求离婚。李某富述称，一号院是我的婚前财产，是我和原告结婚前盖的，没有翻建。对于原告的起诉我不同意，我是同意赠与给李某希的。周某更述称，这就是一个农村的分家问题，2018年就签署了协议，原告说我们胁迫她签字没有证据证明，8月16日签的字，是9月份结的婚，不存在我们闹婚礼胁迫原告的事情。我也不知道改建和装修的区别在哪里。法院查明李某富与刘某霞为夫妻关系。2018年8月16日，李某富与刘某霞作为房屋产权赠与人与李某希签订《农村宅基地房屋产权协议》，同时周某更作为见证人在协议上签字，李某富再次自愿决定把名下位于北京市房山区一号的宅基地使用权及地上物房屋产权（北房5间、东房2间、西房2间）都赠与长子李某希所有，赠与人李某富享有长期居住权，本协议自签字之日起生效。协议签署后，李某希进入涉案房屋使用，刘某霞称李某希只使用了一部分，李某希称协议签署之后涉案房屋为其居住。另查明，李某希户籍为北京市朝阳区。裁判结果2018年8月16日李某富、刘某霞与李某希签订的《农村宅基地房屋产权协议》无效。房产律师点评违反法律行政法规的合同无效。农村宅基地使用权只能由本村村民享有，父母与子女之间可因继承的发生而取得房屋并进而获得宅基地的使用权，但除却上述途径之外，当父母健在时，外村子女无权依据协议获得农村房屋的所有权及宅基地使用权，李某希并非本村村民，故其与刘某霞、李某富签订的《农村宅基地房屋产权协议》应属无效，刘某霞的诉讼请求于法有据，法院予以支持。

从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)原告诉称原告张某鹏向本院提出诉讼请求：请求判令被告返还房款140万元。事实和理由：原告张某鹏与被告李某敏系公媳关系。张某鹏于2020年7月24日签订了出售房屋合同。办理完毕过户手续之后，2020年8月4日原告应收房款140万元。2020年8月4日，原告通过中介公司售卖位于一号房屋一套，售价140万元。出于家庭信任，原告将房款汇入被告银行卡中，由被告代收了140万房款。但被告于2020年9月11日离家至今未归，多次沟通无果，原告认为本案为委托代理合同纠纷，系口头委托代理。原告为维护权益，故诉至法院。被告辩称被告李某敏辩称：2020年8月4日确实有140万打入被告的光大银行卡，但不是代收，是原告偿还给被告的款项。原告是被告的公公，现在也没有脱离这个关系。2014年12月31日，被告和张某君登记结婚。因为被告的工作稳定，原告让被告帮助贷款。2016年1月25日当天转帐原告卡内，3年的时间被告偿还了140万多的本息。被告只认可原告返还了被告140万借款，而不是原告委托被告代收房款。被告一直在朝阳区居住，原告没有和被告进行过沟通，反而骚扰被告父亲。法院查明被告与张某君于2014年12月31日登记结婚，原告系张某君之父。原告与周某丽原系夫妻，现已离婚。后原告与赵某芝曾系夫妻，现已离婚。2020年7月21日，原告与案外人赵某芝签订北京市存量房屋买卖合同，证明原告出售房屋，购房人赵某芝通过中介支付140万元。原告将位于一号房屋出售给赵某芝，房屋价款140万元。原告陈述2020年7月24日原告与赵某芝登记结婚，现二人已经离婚。2020年8月4日，原告以当时涉诉、银行卡被查封、张某君没带银行卡为由，将上述售房款140万元支付至被告银行账户内。被告表示系原告偿还其借款，对此被告提供以下证据：1、被告名下银行明细，证明2016年1月25日张某鹏委托被告为其办理贷款8万元,被告扣除当月利息后转账给原告77600元。共36期，每期本息共偿还4101.72元，被告共计偿还147661.92元。原告对被告偿还的每月本金及利息的来源存疑，张某鹏认为贷款与其无关。2、被告名下银行的转帐凭证，证明原告用其子张某君的名义贷款，被告通过支付宝向张某君转帐。2019年5月16日至2020年7月，每月向张某君转帐9042.85元、9100元不等，被告共计替原告偿还127228.55元。原告认为被告与张某君系夫妻关系，二人转帐是正常行为，与原告无关。3、微信转帐凭证，证明2019年9月1日向原告转帐4万，2019年10月27日向原告转帐5000元。原告认为或是原告向被告的单方借款，与本案无关。审理中，原告以委托合同法律关系主张被告返还款项，称双方达成口头协议，原告出售房屋时口头委托被告代原告收取售房款。被告对此否认。裁判结果驳回张某鹏的诉讼请求。房产律师点评民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。在民事诉讼中，应当由主张存在某种法律关系的当事人进行举证，举证证实存在该种民事法律关系。具体至本案中，原告主张与被告存在委托合同纠纷，则原告应当对于其与被告之间存在委托合同关系进行举证。第一，现虽然原告提出在售房时与被告达成了口头协议，委托被告收款，但被告对此否认，原告亦未能提供证据证明双方存在委托合同的法律关系。第二，被告提供的相应证据，可以从形式上初步认定双方不存在委托合同的法律关系，对于原告与被告之间不存在委托合同的法律关系，被告亦尽到相应举证责任。第三，综合本案相应证据，结合原告将房屋出卖给案外人赵某芝后三日即与赵某芝登记结婚的事实，考虑到被告及其父母，与原告、原告之子之间的经济往来，无法通过一般社会经验推论出原告与被告双方存在委托合同的法律关系。因此，现原告主张被告返还诉争款项的诉讼请求，尚不具备事实及法律依据，法院不予支持。原告可另行主张权利。

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