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上海,土地房地产交易的分配,需要补偿土地转让付款吗?多少?

房产纠纷 2020-05-06 12:31 人浏览
共3位律师解答
  • 土地性质出让和划拨有什么区别?
    1、出让是政府将国有土地的一段时间内的使用权有偿转让出去的行为,划拨一般是针对事业性单位,这些单位取得国家土地除缴纳相关的税费外,不再支付出让金。
    当划拨的土地要改变用途、经营性质的时候,需要补交出让金,从而改土地证上的“划拨”为“出让”。
    2、划拨是政府转让土地收益的一种方式,简单点说就是用土地的一方没有给政府钱的就是划拨,主要用于政府项目,出让就是开发商必须给钱给政府,政府保证你的70年或者50年使用权。
    3、土地使用权转让,是指土地人将土地权有偿或无偿地转移给他人的行为。前者是国家划拨给个人、单位或者集体等。后者是个人、单位或者集体等将自己的土地使用权转让给其他个人、单位或者集体。
    4、要判断是用于那方面,如果是私人购买商品房,肯定要出让土地好些,但政府的廉租房或者安置房都是划拨土地,即使购买了,也不影响使用权。
  • 国有土地使用权协议出让:
    流程:提出申请→进行受理→初步审查→审查→签约→拟文→审核→交费→报批→发文;
    申报材料:
    1、法人资格证明等相关文件(营业执照或法人代码证的复印件要求4份);
      
    2、法定代表人的证明文件(原件要求4份);
      
    3、法定代表人的身份证明文件(复印件要求4份);
      
    4、授权委托书(原件要求1份);
      
    5、受委托人身份证明相关文件(复印件要求1份,原件核查);
      
    6、国有土地使用权出让申请书(原件要求4份);
      
    7、项目批准文件(原件要求1份,复印件要求3份);
      
    8、建设用地规划许可证及规划条件附件(复印件4要求份,原件核查);
      
    9、建设项目规划平面布置图(复印件要求4份);
      
    10、土地勘测定界图(原件要求4份);
      
    11、土地估价报告及地价评估结果确认文件(原件要求1份,复印件要求3份);
      
    12、相关规定协议(原件要求1份,复印件要求3份);
      
    13、其它需要提供的材料证明。
  • 土地出让金的计算方法:
    一、有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照全部地价40%计算。
    二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。
    三、通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。
    四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。
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