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我在一个商业地区买了一个40年前的产权，但现在我付定金了，但现在抵押贷款不能下降，因为银行贷款50%。他们承诺60%，但他们说10%不借我利息。他们违约了？但他们没有我想放弃的信贷？

银行 2020-04-13 19:10 人浏览

共4位律师解答

房贷没下来如何退房，　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(二)》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。　　退房的正确方法是：　　第
一、要及时。比如，合同约定当一方发出退房通知后五天内另一方有权提出异议，则及时提出书面异议就可以使对方直接解除合同的目的落空。　　第
二、要符合合同的约定。比如合同约定在行使合同解除权之前应当给对方合理期限履行义务，那么在发送解除通知之前就需要先发送催告履行的文件。　　第
三、要明确、合法。退房的书面通知的内容要明确表示出解除合同的意思，比如措词不能以“终止”或“到期”等来代替解除的意思。　　第
四、要注意留下联系方式。如果要求对方配合自己处理相关事宜，则应当写有联系方式，否则可能给对方留下可乘之机。　　第
五、要注意保存证据。发出的书面通知等应当备有复印件副本，发送宜用挂号信或邮政快递等方式并索取、保存寄送凭证，以备诉讼所需。　　相关知识延伸阅读：哪些情形下可以退房　　
(一)购房合同无效而导致退房。如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，比如开发商已将土地设定抵押却没有告知购房人，开发商未取得预售许可证等等，根据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。　　
(二)购房合同被依法撤销而导致退房。对于购房人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。但通常情况下，购房人想以此作为退房的理由，往往举证较为困难。　　
(三)套型误差而导致退房。对于交房时的套型与设计图纸不一致的，或相关尺寸超出约定的误差范围，而合同中又未约定处理方式的，购房人有权退房。这种情形适用于按套计价的预售房屋。第四类是面积误差而导致退房。根据建设部《商品房销售管理办法》(建设部令〖2001〗第88号)，从2003年2月1日起，凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的，购房人有权退房。　　
(四)规划设计的变更而导致退房。开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商未能在变更确立之日起10日内，书面通知购房人的，购房人有权退房。　　
(五)房屋主体结构质量不合格而导致退房。主体结构指的是承重墙、梁、柱等，如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权仅据此退房。

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2020-04-13 18:41

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(一)开发商尚不具备商品房预售资格，与购房者签订了认购书　　这种情况下，开发商一般会要求购房者支付定金。这种情形在目前桂林市的商品房市场中比较普遍，产生的纠纷也比较多。这样的情形下，购房者退房可以要回定金吗?　　我们知道，定金是担保的一种方式，分为订约定金和履约定金，前者以订立合同为担保对象，一方怠于进行合同谈判或者签订合同，适用定金罚则;后者以履行合同为担保对象，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，适用定金罚则。　　很显然，此种情形之定金属于订约定金，购房方只要履行了诚信谈判义务，如果因双方就合同条款无法达成一致而导致无法签订正式《商品房买卖合同》的，则不因归责于购房方，此情形下购房者要求解除订购协议并返还定金的，应当得到法律的支持。　　
(二)购房者双方签订正式有效的《商品房买卖合同》，购房者按合同约定支付定金　　这种情况下购房者反悔，要求“退房”的比较容易处理，直接适用定金罚则，即：支付定金一方违约，无权要求返还定金，收取定金一方违约，应当双倍支付定金。　　相关知识延伸阅读：租房提前退房要给违约金吗　　一般情况下，提前退房属于违约，承租人需要支付违约金。但是若符合相关的法律规定，承租就不用支付违约金。　　
(一)因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同;　　
(二)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人;　　
(三)租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

法律快车咨询顾问

2020-04-13 18:48

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一般不可以退。　　
一、交房指的是依据商品房买卖合同的约定,开发商在合同约定的交房期限内将符合约定交付条件的住宅交付于买受人的行为。该合同约定的日期具有法律效力的。标志着小区物业管理建设正式启动，物业管理企业和业主、用户共同管理和相互监督局势已然形成。　　
二、具体的房屋交付使用时间在买卖双方签订的购房合同里应该有明确的约定日期的，可以翻看购房合同里的具体约定时间。如果开发商如期未交付使用的话，开发商属于违约行为。依据《合同法》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。　　
三、合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

证券投资律师团队
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2020-04-13 19:10

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开发商未能按时办理产权证，能要求退房吗？根据合同法规定当事人双方在合同中约定违约责任的承担方式的，按照约定承担违约责任。因你在合同中有关于违约责任的约定应按照约定执行。
合同中如果没有约定违约责任的承担方式的，应依法承担违约责任。所以你若要解除合同，可以依据合同约定要求开发商承担违约责任，要求其赔偿房屋总价款10%的违约金。

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2020-04-13 18:52

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