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您好，我们在青岛买了一所房子，在地面车库购买协议是31.9平方米，但自测量小于22平方米，开发商说差距是扩展面积，请问，公共区域会达到这么多？同一个房屋和车库应该是同一标准。谢谢。

房产纠纷 2020-05-28 15:25 人浏览

共4位律师解答

一、什么是房屋公摊面积?　　
(一)公摊建筑面积究竟包括哪些内容：　　根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第8条、第9条的规定，公用建筑面积由以下两部分组成：　　
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积。　　
2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。　　
(二)商品房不应分摊的共有建筑面积：　　
1、从属于人防工程的地下室、半地下室。　　
2、供出租或出售的固定车位或专用车库。　　
3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。　　
二、如何确定公摊面积?　　
(一)公摊面积的确定原则：　　产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊;无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。共有建筑面积的分摊方法是：　　
1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。　　
2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。　　
(二)公用建筑面积的计算方法　　购房者在购房时，看一看作为合同附件的公摊规则等，如果出现不应计入面积的部分可以要求剔除，例如已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积等。根据法律规定公用建筑面积分摊系数按以下方法计算：　　
1、整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后的剩余面积，即为整栋建筑物的公用面积。　　
2、将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。也就是说，公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。　　
3、各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。也就是说，分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。　　另外，在房地产开发商售楼时，政府有关部门将会通过一定的审批、监管程序，核准其公用建筑面积分摊系数。每一位购房者所购买的套内建筑面积数乘以公用建筑面积分摊系数，就可以得出该购房者应合理分摊的公用建筑面积。　　除此之外，会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋不能作为公用建筑进行分摊。开发商不能将自己无偿提供给一些经营单位的投资转嫁到业主身上，公摊费用不能计在房价内。购房者在计算面积时可以咨询律师或专业机构，最重要的，开发商在销售商品房时，需要在合同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。开发商如将不属于公摊面积的部分纳入公摊面积收取房款属于欺诈行为，应退还计入分摊面积部分的相应价款并支付违约金。另外，开发商无权将公摊面积再次出租或出售，需要征得业主委员会的同意并将所得利益应该交由业主委员会共同管理使用。购房者要仔细看合同内容，避免开发商侵犯自己的合法权益。

房产纠纷律师团队
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2020-05-28 15:09

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公摊面积指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。
房子的公摊面积的组成主要有两部分组成：
１、各个产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为了整幢建筑服务的共有的房屋和管理的房屋。
２、单元和公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体的水平投影的面积的一半。
但是凡是已作为独立使用的空间销售或者出租的地下室、车棚等，不应该计入公用建筑面积的部分。
作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

法律快车咨询顾问

2020-05-28 15:13

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签购房协议要注意什么事项？　　在签协议前，应向开发商了解一些必要的信息，如：土地产权是划拨还是出让，这关系到日后商品房是否可以自主买卖；　　该房产(包括土地使用权)有无抵押;开发商是否已取得《商品房预售许可证》等。对《购房协议》条款有异议的，要当场提出修改；　　此外，要慎交定金。
1、在交付定金前，要考虑自身的条件，如家庭成员是否同意购买此处房产；　　
2、近期内是否能筹集购房首付款；　　
3、如果选择贷款的，应先查询自己的信用情况，了解自己能获得多大的贷款额度，从而选择对自己有利的付款方式；　　
4、商定违约责任，商定由于第三方原因导致协议无法履行时，定金该如何处置等。

平台法律顾问团队
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2020-05-28 15:23

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卖房方(甲方)：身份证号码：
购房方(乙方)：身份证号码：
关于乙方向甲方购房事宜，双方经协商，达成协议如下：
一、甲方将其拥有独立产权的位于XX市XX区的房屋(房屋所有权证编号：XXXXX，建筑面积XXXX平方米)以人民币XXX仟XXX佰XX拾XX万XXX仟XX佰X拾XX元整(￥XXXX元整)出售给乙方。已方愿意以上述价格向甲方认购该房，并以购得的上述房屋向中国XXX银行XXX分行申请购房抵押贷款。
二、甲方承诺：
1、向乙房申请购房贷款银行或贷款银行认可的机构提供符合要求的房屋资料以备查核。
2、保证对出售的房屋拥有独立产权。如果该房屋为共有房屋，则必须取得其他所有共有人的同意出售书面文件。
3、保证该出售房屋未予出租。因出租所产生的任何问题由甲方承担并负责解决。
4、自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。
5、按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。
6、在办理产权过户时，应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或贷款银行认可的机构持有。
三、乙方承诺：
1、向贷款银行或贷款银行认可的机构提供符合要求的资料以备查核，并依规定支付费用。
2、保证按原约定价格向甲方购买前述房屋，并及时将贷款所得支付甲方之售房款。
3、将所购房屋向贷款银行申请抵押贷款。
4、按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续，并承担各项费用。
5、在办理房屋过户时，应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或其认可的机构持有。
四、本协议以乙方向贷款银行申请购房抵押贷款获得批准为正式生效条件。如果贷款银行认为乙方的借款申请不符合条件而不予批准，则甲、乙双方可以解除本协议。
甲方若向乙方收取定金，应如数退还给乙方。
五、如果贷款银行批准的贷款金额不足申请贷款额的70%，则乙方有权解除本协议。否则，乙方应履行本协议的有关规定。
六、违约责任
1、如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失。
2、如果乙方违约，贷款申请获准后没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。
七、本协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。
八、本协议自双方签字或盖章之日起生效。
九、本协议壹式肆份，双方搁执壹份。有乙方交贷款银行或其认可的机构壹份。
十、特别约定：
甲方：　　　　　　　　　　　　　　　　乙方：
甲方授权代表签字(盖章)：　　　　已方授权代表签字(盖章)：
电话：电话：
签订日期：年月日　　　签订日期：年月日

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2020-05-28 15:25

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