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我想咨询一个房产合同民事纠纷:(一)我是07年11月从一家民营大企业A购买一套2手商品房,房价100万,当月已过户.合同中明确要求其过户后1个月内迁出其原住户,而且明文规定违约按房价千分之一每日赔付.但至目前该公司仍有两人未迁出(占用学位),我曾多次电话知会他们,可他们不理睬,至今令我无法办理小孩读书问题,我从来没打过官司,不过这次他们真把我气死啦,每次打电话,他们都爱理不理,都快2年啦!我想诉讼他们,想请律师帮我打官司.问:①我的诉讼成功把握大吗?②我能要他们违约金吗(如果按合同计算近50万啊)?如何请律师?本案如果采用风险律师费大概多少?谢谢你啦!(二)同是该案另一纠纷:当时,卖给我的民营大企业A这套房产是从另一家企业B抵债得来,他们过户后马上就买给我(他们交易税票上清晰写的是拆分房产,面积90方,实际也是90方,税票是真的),我的合同上写的却是87方(但合同说明是按当时拆分现状按套一口价买卖,有当时现状照片),过户时给我的房产证也是87方,当时没留意,高高兴兴装修至今;现在突然,隔壁抵债企业B说我侵占了他们3方,纠缠要我退还,我该如何从法律角度处理?谢谢你啦!

诉讼 2018-09-05 12:14 人浏览

共3位律师解答

房屋合同违约金计算：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失 30% 为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。以上为房屋合同违约金计算情况。

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2018-09-05 11:51

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商品房购买因商品房性质不同而有所差异，但总的来讲，以下基本步骤是每个购房者都必须经历的：　　(l)签订认购书，并按开发商要求交纳定金或预付款;　　
(2)签订商品房买卖契约，按契约约定交付房价款;　　
(3)办理商品房抵押贷款的，应与银行签订《个人住房贷款借款合同》;　　
(4)买卖双方到北京市房屋土地管理局办理登记备案;　　
(5)购房者与开发商办理入住手续;　　
(6)购房者按照与开发商协议在入往前或入住后与有关物业管理公司签订有关。

法律快车咨询顾问

2018-09-05 11:55

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合同是当事人意思自治的产物，当事人之间可以对违约责任的承担方式进行约定，既可以选择约定违约金的数额也可以约定违约金的计算方式。对于违约金，法律是有限制性规定的，即违约金不能过分高于守约方损失的百分之三十。
如果约定的违约金超过这一比例的，违约方可以以违约金过高为由，请求法院予以适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当然在确定守约方因违约所造成的损失时，应该以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。

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2018-09-05 12:14

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