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我是农村的在本村买了一处已经塌了的房子,协议写了钱也给了,还没过户,卖方不卖了想要回,请问协议有效吗?卖方还扬言不给他不行,理由是他卖的是房子地皮是他的,我要翻新房子不行请问我该怎么办?问题补充: 协议中没有提到违约金,我能要多少违约金房价是50000万,我要不退给卖方行吗?法律保护我吗?

房产纠纷 2018-09-05 17:06 人浏览
共3位律师解答
  • 房子卖出,签了协议,但没有过户,房子的所有权没有转移,可以要回。但构成违约,要支付赔偿金
  • 以农村宅基地为例,农村宅基地使用权可以转让,但必须具备以下条件:
    一、是经本村村民委员会同意,且最终取得乡级政府的批准;
    二、是转让人与受让人同为本村村民;
    三、是受让人无宅基地,符合宅基地申请条件;
    四、是宅基地使用权不能单独转让,须与住房一并转让。 另外,转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。
    如系一户一宅,须明确表示不再申请宅基地,且有证据表明其已有住房保障,如与其他近亲属合户居住。 符合以上条件,该房屋买卖可保万无一失。
  • 卖方逾期交房的违约责任应如何约定?卖方逾期交房一般有两种情况:一种是在合同约定的入住期日到来时,卖方未能完工并通知购房者入住;一种是房屋实际并未完工,未达到入住条件,卖方为按合同期日办理入住,也通知购房者入住。  一般而言,针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可,但为防止出现第二种情况,买卖双方为入住条件发生争议,卖方拖延不解决,买方又未能按时办理入住,导致更多的纠纷,因此,买卖双方应明确约定:
    (1)卖方向买方交付房屋即通知买方入住时,应达到双方约定的基本入住条件,首先,由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;其次,卖方承诺通水、电、气的,应全部开通,提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则,视为未达到入住条件,入住日期按双方约定的一定期限顺延,该期限内卖方应达到入住条件;否则视为违约、卖方逾期交房;
    (2)卖方行为已构成逾期交房的,每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金,直到卖方实际交付之日止,逾期超过一定期限的(如3—6个月),则买方有权解除合同,卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金,支付逾期期间的违约金。
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