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我有一处房产，通过房产中介与买方签订了合同，并且买方当时付了一万元定金，规定剩余的钱过户后付清，由于当时买方夫妻的身份证过期，需重新办理，所以签订合同时房产中介没给规定期限，现在已过去两个月，但是买方突然音信全无，联系不上。我急于出售，该怎么办？

房产纠纷 2018-09-05 20:15 人浏览

共3位律师解答

《商品房买卖解释》第17条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《商品房买卖解释》第18条第2款规定：由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊原因外，出卖人应当承担违约责任；如果商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。

房产纠纷律师团队
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2018-09-05 19:56

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未办理房产证的房屋，不可以出售。房屋没有房产证不能办理过户转让，所以原则上是不能出售的。　　
1、《城市房地产管理法》第三十七条的理解。该条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。法律作出这样的规定是为了防止权属不清的房地产进入市场交易，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益。对这里的“不得转让”应理解为不发生物权的转移，但不影响合同的效力。如将未经登记的房地产买卖合同一律认定为无效合同，不利于保护善意一方当事人的合法权益，不利于维护交易秩序的稳定，也不利于当事人认真订立和遵守买卖合同。　　对于该条中的“权属证书”的理解。这里的“权属证书”应理解为产权证书以及其他能证明当事人拥有房屋所有权的证明材料。实际生活中，这些证明材料有拆迁协议、开发公司出具的证明、开发公司开出的发票、房屋管理部门核发的房屋销售许可证等。　　
2、根据《合同法》规定当事人订立合同应遵守法律法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序。依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才能生效的，应依照其规定。我国法律规定房屋的产权的变更只有在买卖双方办理完过户手续后才发生。　　相关知识延伸阅读：房屋未办理房产证怎么办　　《城市房地产转让管理规定》第七条规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。由此可知，共同办理房地产转让手续是卖房者的法定义务，当事人可以与房主协商解决该纠纷，在协商不成的情况下，也可以房屋买卖合同纠纷为由起诉至法院，要求房主协助当事人办理房屋过户手续。　　此外，合同法第九十四条、第九十七条分别规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，当事人还可以房主独享拆迁补偿费用行为表明不履行共同办理房屋过户登记义务为由，或以房主不履行义务致使不能实现房屋所有权转让之合同目的为由，向法院主张解除与房主之间的房地产买卖合同，同时要求房主承担赔偿损失以及其他相应的违约责任。

法律快车咨询顾问

2018-09-05 20:03

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二手房交易中，买卖双方应当面交割房款，中介只是履行监督职能。一些中介工作人员常常用各种方法劝说客户把房款交给中介代管，但是房款一旦交给中介，中介公司就会各种理由拖延交易时间，占用、挪用客户的房款为公司牟利，给买卖双方都带来很大不便。
一旦遇到中介关门、倒闭，将是件非常危险的事情。此类情形二手房买卖双方的资金将很难收回。

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2018-09-05 20:15

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