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张达金律师 ,你好关于广东省商品房买卖 合同法律适用的问题本人在某楼盘购买了一套商品房，并签订广东省商品房买卖合同的格式合同。因开发商在办理房产证时逾期办理一年多的时间，按照合同第十五条约定：因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房产证书的，出卖人按已付房价款的１％向买受人支付违约金。合同第七条约定：买受人如未按合同时间付房价款，逾期六十日以内的买受人按日向出卖人支付万分之三的违约金，合同继续履行；逾期六十日后的买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，并按日向出卖人支付万分之五的违约金。本人认为第十五条款为霸王条款。从约定来看，不管开发商逾期办理房产证多长时间，一年也好，十年也好，甚至于二十年才办理房产证，买受人也只能得到房价款的1%的赔偿。如果房价在两三内有大幅度涨价，或者急需用钱等各种情况下需要转让房产，而房产证又没有能够办理好，买受人不能够转让房产，致使损失巨大。而第七条款中买受人每逾期多一天就要向开发商相应多交纳逾期违约金。故第十五条款与第七条款约定的违约金支付存在明显不对等的情况，第十五条款规定属违约金过低，是霸王条款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本人所购买商品房，因开发商在办理房产证时逾期办理一年多的时间，合同虽然约定违约金，但在逾期期间买受人急需要用钱做其它投资项目，想转让房产而因未如期取得房产证致使房产未能够转让，致使造成直接经济损失，而实际损失数额难以确定，按《解释》第十六，十八条规定，向人民法院提起诉讼请求，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。要求开发商支付逾期违约金。一审中，区法院支持，判令开发商支付违约金；但中级人民法院在二审中提出区法院程序合法，但适用法律不当，处理欠妥。应按合同约定支付房价款1%的违约金。两院审理结果完全不一样，到底是一审法院适用法律不当还是二审法院处理欠妥？二审为终审，如果本人申请再审，胜诉有多大？如果胜诉，赔偿金是否由开发商支付还是二审法院支付？

合同纠纷 2018-09-05 22:16 人浏览

共3位律师解答

逾期办理房产证的违约金看购房合同的约定。有些是按户一次性给的，也有按照房款的百分比约定交房之日按天计算。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。开发商因自身原因逾期交房后违约金的计算，合同有约定的从约定，合同没约定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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2018-09-05 21:56

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房产证具体是指什么　　房产证是指购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。　　作为证书之一种，房产证具有以下显著特点：
1、房产证只能由房地产主管机关发放。
2、房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋(包括区分所有的房屋)只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一个房产证。

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2018-09-05 21:59

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1、关于适用《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍对违约金过高的进行调整，该意见明确是关于审理借贷案件的指导意见，在商事审判中是否可以参照适用存在争议。
2、关于按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，该方式也是参照民间借贷的有关规定，在商事审判中适用也没有明确的法律依据。
3、关于按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算违约金，虽然《合同法解释二》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，但认定原告的利息损失就是中国人民银行同期同类贷款利率，理由如上述似乎并不充分。

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2018-09-05 22:16

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