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2006年12月18日晚11点左右，买主在某中介及卖方业主游说，说服之下，在中介方和卖方处（卖方房产为夫妻共有，其中还未取得其妻签名），买主想再考虑后于19日下午与卖方的妻子一起签订《房屋买卖合同》，但中介游说，业主好不容易来，好在大家都在，先签订合同，卖方妻子还未签订，买方也未交定金，明天还可以考虑。买方在认为只要卖方妻子未签订，未交定金之前，此买卖合同均无效的前提下签订了此《房屋买卖合同》（合同注明19日交定金后正式生效），及《中介代理费承诺书》（其中约定违约金为13850元）。19日早上，买方与父母及女友协商，鉴于该房子的安全因素及格局等，家人全力反对购买此房。于是买方于上午致电中介，通知下午不交定金，要求解除合同。此时中介及业主均认为合同已经生效。要求买方赔偿违约金。请问，此买卖合同是否生效？

合同纠纷 2018-09-05 22:47 人浏览

共3位律师解答

只有在定金、违约金不足以弥补损失的时候才能和损害赔偿金并用.

1.定金可以和损害赔偿金并用：其实是指，定金可以和超出定金部分的损害赔偿金并用，定金与损害赔偿金并用的总额不超过全部损失；如王利明教授；无论怎样，大家应注意区分“并用”的不同含义。

2.同样，违约金可以和损害赔偿金并用：其实是指，违约金可以和超出违约金部分的损害赔偿金并用，违约金和损害赔偿金并用的总额不超过全部损失。从《合同法》第114条规定来看，违约金低于损失的，法律主张通过对违约金的调整来实现弥补不足的损失，而不是主张违约金和损害赔偿金并用。

3.至于定金、违约金不能并用。

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2018-09-05 22:22

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1、《房屋买卖中介合同》以及《南昌县存量房买卖合同》均合法有效,你与卖房人之间形成债权债务关系,和中介方产生中介代理关系.没有办理过户登记手续并不影响合同效力.
2、卖房人在事实上拒绝履行合同义务，即办理产权变更登记，已经构成违约。你可以向法院请求解除合同，按照违约定金法则，卖方除返还定金外，还须支付相当于定金一倍的违约金。
3、同时支付由此造成的利息损失。至于误工费以及房价上涨另行买房造成的损失，可通过追究卖方的缔约过失责任请求赔偿，关键看法院怎样认定了。

法律快车咨询顾问

2018-09-05 22:23

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买卖双方签订房屋买卖合同后，卖方违约，可以按照法律规定和合同约定追究卖方的违约责任。通常房屋买卖合同约定的定金，卖方应该赔偿买方。　　《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”　　《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”　　房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：　　
（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；　　
（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；　　
（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；　　
（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

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2018-09-05 22:47

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