问答详情

我和我先生欲买一套二手房，在一家中介带我们去看了一次房后，中介就说有另一买家也要买此房，叫我们抓紧时间下诚意金，我们在交了500元诚意金后，中介打电话找我们晚上和业主面谈，我告诉我先生先去看一个房再说，可是同业主面谈后，我先生提出要看房子的周边噪音问题，业主说没问题，就转了话题。后谈了很久，就没有时间再去看房，就在中介和业主的催促下交了5000元定金，签了房地产买卖合同，第二天，我们去业主家看房，发现很多面墙壁上都有不同程度的裂缝，（因此房建在填海区，我们担心有地面沉降），就不能接受此房，认为业主没有交待清楚，中介也没有如实介绍。结果三方坐下来协商时，业主说要按合同办事，要我们交定金20000元，中介显然已和业主通过气，是想要下面提到的第十条的违约金，

房产纠纷 2018-09-06 22:06 人浏览

共3位律师解答

一、逾期交付的违约责任。　　出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任?　　【处理方法】按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。　　
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定?　　【处理方法】按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。　　
三、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理?　　【处理方法】按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。　　
四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些?　　【处理方法】买受人采取的补救措施有：　　
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。　　
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。　　
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。　　
(4)违约侵权责任。　　
五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题：　　【处理方法】
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。　　
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。　　
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。以上就是无锡房屋买卖合同纠纷怎么解决的方法

平台特邀律师
推荐

2018-09-06 21:41

咨询我
如果二手房买卖合同违约，您可以向法院起诉要求当事人赔付违约金，也可以要求当事人继续履行您的二手房买卖合同。　　相关法律依据：《中华人民共和国合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”第108条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”　第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
”

平台法律顾问团队
官方

2018-09-06 21:48

咨询我
中介二手房买卖合同，是指主体不仅包括买卖双方，还包括作为居间人的中介的二手房买卖合同。中介二手房买卖合同与个人二手房买卖合同不同，不仅体现在合同主体，在合同的内容规定以及责任承担上也有相异的规定。在二手房买卖市场中，中介二手房买卖合同，明确了合同主体的权利义务，对三方起到了一定的规制作用。中介二手房买卖合同因为是三方合意签订的，而在实践中还有相当部分是由中介机构提供的格式合同。这类自制的合同因对中介一方缺乏明确的义务及责任承担规定，会给房屋交易带来了隐患，一旦因意想不到的情况出现纠纷，买卖双方都会因缺乏必要的证据而无法运用法律武器来保护自己的合法权益。　根据二手房交易中的现实状况，在签订过程中，中介二手房合同应包括但不限于以下几方面：　　
1、合同中药明确房屋坐落，产别，书证号等房屋基本概况的规定。其中包括告知租赁情况，以避免买方拿到了产权证但拿不到房屋使用权的情况；告知抵押情况，以免对对以后产权证的办理时间以及房款的交付方式造成影响。　　
2、合同中应约定房屋按套转让，可避免因双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷。　　
3、合同中应明确产权证过户方式及税费支付方式的约定，能让双方对各自的权利义务做到心中有数。　　
4、合同中应明确房款的支付方式和时间的事先约定，以避免因约定不清而产生纠纷和纠纷发生后因无相应的约定而导致的纠纷无法处理的情况。　　
5、合同中应明确房屋的交付方式，为买方什么时候能取得房屋的使用权提供了保证，也对因卖方逾期交房产生的纠纷如何处理提供了依据。　　
6、合同中应明确佣金的约定，提醒买卖双方支付佣金是自己的义务，从而避免中介方因收不到佣金而与买卖双方产生的纠纷。　　
7、合同中应明确对合同变更的相关规定要提醒三方，避免因不懂法而擅自改变合同引起的纠纷。　　
8、合同中要明确约定了中介方与买卖双方之间以及买卖双方自身之间什么情况该承担什么样的违约责任，这有效避免了纠纷产生后因约定不清而导致纠纷无法处理的情况。　　
9、合同中要明确双方争议的解决方式，确保一旦纠纷产生后能按照合法、有序的方式去解决。　　
10、合同中要有三方的签字，以确保合同的有效及安全。

法律快车咨询顾问

2018-09-06 22:06

咨询我
如果需要针对性解答，可以直接向我咨询并描述您的情况，本地专业律师将24小时在线解答。

平台邢台律师团
官方

响应时间平均2分钟内

咨询我

声明：未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。