12月3号通过中介看了一套二手房，并觉得很满意，房子是房东自住，所以当天下午就和房东在中介签订了居间协议以及中介佣金，并付了5W的定金。协议表明12月月底之前付清首付并签买卖合同，我们在中介和房东约定是12月27号去付清75W首付并签合同。在12月10号中介告知房东由于购置新房需要我们再付2W的定金，我们又去付了一次，并由中介写了收据，总共7W。之后某次通过朋友得知我们付定金时都没有看到该房的产权调查，（朋友说这是中介的职责，应该查清给我们看的）因普陀区房产交易中心也不远，就自己前往查了产调，当天得知此房已被两家法院查封，并有产权抵押95W未还清。同时电话问中介是否知道此房的问题，中介说也是刚刚知晓，我们要求中介通知房东在中介公司详谈，（此时我们心里觉得这房东根本就是诈骗，房东已经无权买卖该房屋了还在通过中介交易，中介却又隐瞒该房屋状况并就要求我们签订佣金合同）随后到了中介与房东谈了下该房屋不能交易为何还收取定金，中介为何隐瞒的事宜，房东承诺在月底前他把抵押和解封的一切辫子全部理清，和我们没后顾之忧的交易，当时告知按签的协议上来说，如果你12月月底之前不能和我们完成买卖，或者抵押查封没解决你就准备陪双倍定金吧（当时虽这么说，但心里还是没底）现在房东又电话来说这件事解决不了，要退我们定金，不过是要退5W，另外2W要等他的房子被法院拍卖后才能还，当时没有答应说这事情需要和父母商量，之后又电话中介，我说这套房子根本没法交易为何之前还要卖我们，中介很委屈说他在卖之前也不得知房子的情况，我也没和中介争论，就告知中介如果月底前交易不了就赔双倍定金，否则起诉，中介却劝我们说这个房东外债很多，房子卖了都陪不起你们14W，让我们还是按照房东说的先拿5W，至少5W到手了，之后再让他还2W，如果起诉现在都拿不到5W，将来即使你官司赢了房东也没钱赔你。最后决定12月29号去中介和房东见面谈这个情况。律师先生，感谢您看完这些情况，如果不打扰您，我想问些情况。1:如果超越协议约定期限未交易，是否能得到14W违约金赔偿。2：如果房东真的如中介所说即使赢了也赔不了我们钱？中介期间有无法律过错能否一并起诉，让中介赔偿我们？如果王树青律师您有什么看法请留言告知我好吗，在此万分感谢！
合同纠纷
2018-09-09 23:14
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合同违约金数额由双方约定。但最高不得超过所遭受损失30%，超过30%的，可以请求法院适当予以减少。
（1）如果合同当事人在合同中没有约定违约金的，违约金等于违约所造成的实际经济损失。
合同法第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 -
(一)签订正式购房合同之前的定金。
正式购房合同签订之前交付的定金也就是立约定金，是指为保证订立正式合同而交付的定金。一般来说，我们在签订认购书或意向书时约定交付定金作为签订正式合同的担保，这种定金就是立约定金。如果因一方原因导致没有签订正式的商品房买卖合同，应当适用定金罚则。
也就是说，购房者交了定金但又不想买房，那么开发商可以不退定金。如果开发商收了定金但不卖房，要双倍赔偿定金。但如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，购房者可以要求退还定金。
所谓不可归责于当事人双方的事由主要有银行按揭未获批准等第三方原因或当事人不能协商一致的商品房买卖合同条款并未在房屋认购书或意向书中约定的情况等等。这里提醒购房者，如果能证明开发商不卖房导致自己的损失大于双倍赔偿的定金，还可以主张开发商赔偿损失。
(二)商品房买卖合同中约定的定金。
正式的购房合同中约定的定金一般分两种情形，一种解约定金;另一种是违约定金。
签订购房合同时要对定金的性质进行约定。
因为购房合同一旦签订就生效，约定不同性质的定金，法律后果是不同的。 -
开发商在逾期交房超过一定期限时间，购房人有权行使单方解除买卖合同的权利，同时行使该权利并不影响90日内的违约金的收取。当然，业主如选择退房屋，则业主为购买该房屋所支出的全部合理费用将全部由开发商承担，因此可获而未获的预期合理收益也可要求开发商予以一定的赔偿，但具体如何确定还要视合同的相关约定。
房屋交付必须符合合同约定的交付条件，即开发商必须具备竣工验收备案表，出示实测面积数据。如果该项不具备，则不能视为房屋如期、合法交付，合同中约定的交付时必须具备的相关条件在交付房屋时也必须达到合同约定的条件，否则开发商需承担相应的违约责任。
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