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新房未验收，房顶漏水，非顶层，物业找不出漏水原因，已经半年，我身心疲惫，想退房，追究开发商延期违约责任，如何诉讼

诉讼 2018-09-13 09:26 人浏览

共3位律师解答

搜集证据，到开发商住所地法院起诉解决
法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》
第二十一条对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。
对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。
同一诉讼的几个被告住所地、经常居住地在两个以上人民法院辖区的，各该人民法院都有管辖权。
第二十三条因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

法律快车咨询顾问

2018-09-13 09:06

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从法律的角度讲，购房者因开发商违约而退房的问题属于合同解除行为。也就是说，原来签订的商品房买卖合同被解除，购房者把房子退回开发商，开发商把购房款退回购房者。因此，开发商违约后，购房者能不能退房，这要看法律对合同解除权是怎么规定的。　　《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。　　《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。　　因此，开发商违约时，如果满足以下条件之一的，则购房者可以退房：　　
1、开发商和购房者协商后都同意退房;　　
2、商品房买卖合同里规定了退房的条件，开发商的违约行为符合该条件;　　
3、开发商的违约行为构成了《合同法》第九十四条规定的情形。

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2018-09-13 09:12

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逾期交房违约金怎么算？如果在《商品房预售合同》中对对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件有约定的，就按合同约定的计算。如果在合同中对逾期交房违约金怎么算没有具体明确约定，就应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产平等的买受人所购同地段同类房屋租金保准来确定。
消费者没有损失不能成为开发商免责理由。在这里作者以多年的办案经验提醒大家，在合同中一定要约定逾期交房的违约金数额，因为在合同中没有明确约定，就需要照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产平等的买受人所购同地段同类房屋租金保准来确定。
而这一租金数额是很低的，得到的赔偿也是非常有限的。

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2018-09-13 09:26

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