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我是业主，委托我的代理人卖房，中介问了低价就找了个买家购买，连夜找我的代理人去签合同，中介一直知道我有租客，但中介起草的合同却写不带租客，我的代理人没有这方面知识就签了名，我的租约没到期，现在租客提出要以相同价钱以优先购买权购买，我向买家提出解约买家不同意说要告我，我应该怎么办？另外中介是探了我代理人的底价后加大3万元要我的代理人付这3万元作为服务费，其实是吃差价，我的代理人不懂也没通知我就签了名在服务费同意书上，及已把这3万元从买家定金里付了给中介，中介是否有责任在买卖双方签合同前确定租客放弃优先购买权？而且中介居然在合同上写不带租客也是错的，我现在可以怎样办？谢谢！

房产纠纷 2018-09-14 08:08 人浏览

共3位律师解答

房屋的优先购买权，在法律和实践中，常见以下几种情况：　　第一，共有人的优先购买权。房屋所有权人出卖共有房屋，须提交共有人同意的书面证明。在一个或数个共有人出卖属于自己份额的财产时，同等条件下，其他共有人有优先购买的权利。
　　第二，承租人的优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋，应当提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。　　第三，住房制度改革中的优先购买权。对于职工以标准价购买的公有住房，可以在购房五年以后进行市场出售或出租，原产权单位有优先购买权。
　　第四，承典人对房屋的优先购买权。典权是我国固有的一项物权性质的权利，虽然立法没有明确，但司法实践中对典权是采取肯定的态度的。典权人在出典人出卖房屋时享有优先购买的权利。
　　具体在保护房屋优先购买权时，应当注意理解以下几点：　　第一，掌握是在同等条件下的优先购买权。所谓“同等条件”主要是指房屋的出卖价格，房主告知享有优先权人的房屋卖价必须等同于卖给他人的房价，而不能高于卖给他人的房价。
　　第二，优先权的顺位为：共有人的优先购买权优于承典人的优先购买权，承典人的优先购买权优于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权优于单位的优先购买权。

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2018-09-14 07:41

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比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这就是买卖不破租赁。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。

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2018-09-14 07:43

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一、通过中介买房，签订合同之前一定要确定房屋产权的合法性，确定卖房人为房屋实际产权人。而且要通过网络查询等方式确认中介公司具有工商局颁发承认的企业法人营业执照或者营业执照。
二、去中介签合同注意事项如下：
1、一定要多跑几家，货比三家：多了解介个差距，避免损失。买房毕竟是人生大事，必须慎之又慎，更何况二手房买卖手续也相对复杂繁琐，稍不留神，就可能造成不必要的损失。
2、认真查看房屋产权：一定要确定房屋产权的合法性，确定卖房人有权卖房。看清房地产中介机构有没有在其经营场所明显的位置公示以下要件：由工商局颁发的企业法人营业执照或者营业执照；由国土资源和房屋管理局颁发的房地产中介服务单位备案证明；房地产中介服务收费标准；服务内容、服务标准、执业规范及投诉电话等。
3、小心细致签订合同：签订合同的时候一定要每一条都明白是什么意思，有条件最好带律师。一定要确保合同是公平的，不要时候吃亏。
4、办理过户手续：办理过户手续千万不要简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。
5、不要和任何非房东的人签订任何合同：这一点非常重要！当然，中介很可能会要求和购房者签订关于定金的合同，签订这些合同没有问题，但是一定要给一个购房者自己觉得合适的价格，或者稍低于自己觉得合适的价格的价格。
6、防止中介挪用房款：二手房交易中，买卖双方应当面交割房款，中介只是履行监督职能。一些中介工作人员常常用各种方法劝说客户把房款交给中介代管，但是房款一旦交给中介，中介公司就会各种理由拖延交易时间，占用、挪用客户的房款为公司牟利，给买卖双方都带来很大不便。一旦遇到中介关门、倒闭，将是件非常危险的事情。此类情形二手房买卖双方的资金将很难收回。
7、交付定金需慎重：需要注意的是交定金的同时要签买卖合同，此时就要对价格、付款方式、屋内设备明细等进行确认，不要听信中介的任何其他承诺，交付定金时一定要写明定金是什么时候交的，什么时候还，逾期怎么办，违约怎么赔，并尽量少交付定金。
8、确认产权是否明晰：交付定金之前，务必确认所交易房屋的产权性质，如果产权有问题，如抵押、查封等，你将很难处理。
9、签订买卖合同写明违约责任：签二手房合同，应"先小人，后君子",有话提前说。大部分的中介都有统一的制式合同，需要注意的是补充条款，一般都会写明双方应尽的责任，但是没有写违约责任。买卖双方应就违约责任提前约定，需要注意的是，应该把中介方的违约责任也提前约定。
10、中介费最后付清：作为购房人，不要听信中介的任何承诺，一定要坚持等二手房交易手续完全办理完毕后再支付中介费

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2018-09-14 08:08

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