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房地产开发中，由于开发商有意无意的拖延，买方长期办不到产权证的实例比比皆是。对此，广大购房者心有不甘，但又无可奈何。因为按目前的办证政策，办理产权证的主体是开发商，购房者只有协助的份，单靠自己手上的购房合同等手续是办不了产权证的。现在的购房范本合同中增加了对开发商的制约条款，开发商承担迟滞办证的法律后果大致有：1退房（解约）、2承担违约金；但在实际情况下，由于房市基本上属于供方市场，房价近处于普涨趋势（未来也未必会普降）及购房人已经入住装修等情况，所以开发商并不害怕第一种后果；第二种后果，开发商对以严格限制的方法，普遍采用确定小额固定违约金的方法规避，也就是严格限制违约成本，所以开发商也不怕第二种后果。因此现阶段这两种办法对开发商迟延办证的约束力并不大。那么如何有效杜绝这一情况，真正有效解除购房者的后顾之忧呢？我认为只有一个，就是赋予购房者的单方办证权。这个设想的核心就是，在合同约定的办证期届满，开发商仍然迟迟不为购房者办理房产证时，购房者凭购房手续（合同、缴款凭据、身份证明等），可自行到产权登记部门申办产权证，而产权登记部门核实后也有责任为购房者办理。说到这里有人会问，购房人单方办理产权证，会不会产生：1、开发商大产权及土地证的分割任何完成？2一房多卖如何处分？其实这都是属于监管的问题：首先，一旦发生购房者单方申办的事情，本身就意味着开发商办证不力，应当作为对开发商行政处罚的一个重要理由；其次，开发商的大产权、土地证都可由管理部门为购房者单方分割登记，并将分割登记结果公告，所以即使开发商手中的大产权、土地证未作登记变动，监管部门的分割同样具有法律效力。至于一房多卖的登记问题，应当对购房者适用登记在先原则：一看向登记部门申请登记谁在先，二是看购房者买房、交费的时间，这样可使购房者及时行使权利，避免纠纷久拖不决。特别应注意第二个问题，只要发现开发商有一房多卖的行为，监管部门要立即进入应急机制，立即冻结开发商的财产，同时向全社会公告预警，避免更多的人上当，达到一定量后应作为刑事案件立案（这又涉及到刑法的修正）。总而言之，以前的监管部门、监管办法对开发商而言是过于宽松，开发商违法成本太低。这一设想不应包括二手房的交易。二手房交易中，如果卖方毁约，买方可以通过诉讼解决。胜诉后，向人民法院申请执行即可。这是一个已经成熟的对策。抛砖引玉，请各位老师不吝指教。

房产纠纷 2018-09-19 10:25 人浏览

共3位律师解答

房屋买卖是取得产权的一种途径，应当由买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

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2018-09-19 10:06

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为预防开发商一房多卖的情形，方法一：购房者可以可以在签订买卖合同时双方约定到的当地房管部门进行预告登记；方法二：买方可以在签订合同时把违约金数额约定的高一些。更多详细内容　　怎样预防开发商一房多卖。
　　方法一：可以在签订买卖合同时双方约定到的当地房管部门进行预告登记。　　自2007年10月1日起施行的《物权法》第二十条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 这一条规定的预告登记主要是限制卖方与买方签约后再出售房屋并转移产权给第三人，但预告登记后，必须三个月内进行过户登记，否则预告登记自动解除。
　　注意：预告登记需要双方约定，不是强制性义务，如果卖方不同意进行预告登记，买方的合法权益还是得不到保障。　　方法二：买方可以在签订合同时把违约金数额约定的高一些。
　　例如条款约定“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之ls__的违约金。” 　　方法三：约定一方违约时，违约方赔偿守约方合同约定价格与违约时房屋市场价格的差价部分。
　　在合同的补充条款中把这一条违约责任修改为：一方违约时，违约方赔偿守约方合同约定价格与违约时房屋市场价格的差价部分。这样，如果房价上涨时卖方违约，就需赔偿买方该房屋房价上涨的部份；同样，房价下跌时买方违约，就需赔偿卖方该房屋房价下跌的部分。
如果这样约定，无论动荡的房市价格如何涨跌，双方都会考虑到违约的成本而不会轻易毁约，可以防范于未然，打消双方签约时的顾虑，从而维护诚实信用原则及交易的稳定性。更多网友还关注：开发商“一房多卖”怎么处理。

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2018-09-19 10:13

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新建商品房产权证的办理　　
一、当事人需提交的材料　　
(一)卖方(房地产商)　　
1、房地产权证(新建商品房房地产权证);　　
2、商品房预售合同或商品房出售合同;　　
3、企业法人营业执照(复印件)、法定代表人资格证明、法定代表人授权委托书、代理人身份证件。　　
(二)买方　　
1、商品房预售合同或商品房出售合同;　　
2、购房者身份证明(身份证、护照等)或企业法人营业执照(复印件)、夫妻共同登记需提供户口簿或结婚证明;　　
3、机关、团体、国有企业需提供上级主管单位的批准文件，事业单位需提供上级主管单位同意购房的证明，集体企业需提供职工代表大会同意购房的决议，有限公司或股份公司需提供公司董事会同意购房的决议;　　
4、付款凭证(复印件);　　
5、授权委托书、代理人身份证明;　　
6、法定代表人资格证明、身份证明。;
二、办证程序　　
(一)提交材料　　买卖双方当事人(或其代理人)共同到房屋所在区、县房地产交易中心(内销房)或上海市房地产交易中心(外销房、侨汇房)，提交相关材料，填写房地产登记申请书和房屋产权转移申请书。　　
(二)预登记(初审)　　交易中心经过初审认为合格的，送房地产测绘部门配图、绘制房屋平面图的地籍图。初审不合格的，退还给申请人，并说明理由。　　
(三)配图　　房地产权证需附有地籍图和房屋平面图，这些图纸是对房屋及其相应分摊土地面积的确认和标定，必须由房地产管理部门认定的测绘部门绘制并加盖公章。买房人也需在图纸上签字或盖章。　　地籍图和房屋平面图一式两份，一份制作房地产权证，一份在房地产登记机构保存。购房者应支付图纸费和勘丈费用。　　
(四)缴纳税费　　经过房地产管理部门确认，购房者即可正式办理房屋产权过户手续，缴纳有关税费。契税。契税占房屋成交价的3%。

法律快车咨询顾问

2018-09-19 10:25

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