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我于2011\\6\\15在房地产公司以总价188700购买一套商品房，2012年初开发商按照合同约定将房子交付给我，由于我长期在外地工作，因此房子一直没有装修入住，由于开发商房产证一直没有办理下来，2014.12月我到房产局查询得知此房五证不全办不到房产证，于是我打电话给法人代表并完整录音，以合同欺诈条款小产权说成大产权导致办不到房产证为由要求退房，开发商法人代表不同意退房，并且答应继续履行合同办证义务，2015\\10\\3国庆回家时发现房子已经有人装修入住，于是报警，报警后得知此房被房地产公司法人代表于2015\\9\\25以总价140000又卖给另一个人，而且这个人已经简单装修入住，由于两个人都有购房合同，于是民警将三方召集在一起调解，总共调解3次，房地产公司法人代表态度恶劣，不但诬陷我委托他卖房的虚假事实，而且拒绝退还我的本金与利息，因此没有达成和解。现在我正在以合同诈骗向公安机关申请刑事立案，在立案侦查中证据显示开发商法人代表第二次卖房时是采取暴力违法手段(撬锁更换锁芯)的方式非法侵入住宅并将住宅卖给另一个人并装修入住，此案请问可以刑事立案吗？

房产纠纷 2018-09-20 11:20 人浏览

共3位律师解答

按照我国法律的规定，开发商必须在办理商品房预售许可证的情况下，才能与购房者签订认购协议和商品房买卖合同。开发商明知自己没有商品房预售许可证，但是却又与购房者签订认购书或者房屋销售合同的，其行为属于欺诈。　　《合同法》第54条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　　
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;　　
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;　　
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。　　因此，开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话，属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向法院起诉要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，开发商不仅需要退还购房者已经支付的购房款和利息，而且还要赔偿购房者因此遭受的损失。此外，值得注意的是，在商品房预售许可证欺诈的情况下，上述司法解释还规定了开发商的惩罚性赔偿责任。也就是说，购房者可以要求开发商额外支付与已付房款等额的赔偿。

法律快车咨询顾问

2018-09-20 10:56

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一、在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。
二、开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。
三、若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

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2018-09-20 11:05

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买房又退房，的确是一件苦恼的事情。但退房要有一定的准则，我们要注意8点要求：　　收楼过程中，如果遇到质量小问题，可以让发展商及时补修，但如果出现以下八种情况，购房人可提出退房。　　
1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。　　
2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。　　
3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。　　
4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。　　
5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。　　
6.不能或不能按期办理产权过户的。　　
7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。　　
8.合同中约定的其它退房条件出现时。

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2018-09-20 11:20

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