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最近为了小孩入学，看中了成都市中心的一套二手房，准备购买。现在的问题是，卖房人不是房主本人，而是一个手持房屋全权代理公证书的人，他手头有房主夫妻俩的产权证（原件）、土地证（原件）、结婚证（复印件）、身份证（复印件）、户口薄（复印件）、房屋全权代理委托公证书（原件）等相关材料。据他自己及中介的介绍，原房主急着用钱，已把房屋转卖给他，并将房子的所有权利已经全权委托给这个人并办理了公证。他本人为了逃避相关契税，所以没有过户到自己名下。经过查询，这个人好像是个房产中介经纪人，我猜测是回收二手房再转手高价卖出的那种人。　　经过上网查询，我了解到买这种代理人出售的房子出现了不少问题，如原房主起诉买房人，说当初公证他不知情或是子女出去找人办的公证而公证中心被骗、或者干脆就是假公证代理卖房，房管局被骗过等。法院有时居于善意第三人原则判买房人拥有房子产权，但有时也判买房人归还房子，并要求房管局撤销买房人的产权证等。反正什么乱七八糟的情况都有，看了心都凉了半截，害怕以后买了也会遇上这些就麻烦了。　　所以现在请问各位律师，这种公证代理卖二手房的现象普遍吗，有哪些潜在危险，原房东会不会有什么理由几年后找我麻烦啊？虽然中介一再保证这种情况很普遍，说我们太小心了，但那么大笔资金支出，请全家之力，还是想买个放心，不想以后惹麻烦。感谢大家！

综合法律 2018-09-20 11:35 人浏览

共3位律师解答

一、约定情况。如果双方合同中约定若出卖人不配合办理过户的话，应当退还全部购房款的。可以要求解除合同并退还全部购房款。
二、法定情况。如果能举证证明房屋未能过户仅是因为出卖人原因，不存在第三方和买受人自己原因的，可以分为两种情况：
1.双方约定的或法定的过户时间已经超过一年的，可以要求解除合同、退还购房款及赔偿损失；
2.未超过一年，可以向出卖人发出书面通知，要求其在一定期限内配合办理过户手续，若仍未履行，则将要求解除合同。该种情况建议记得保留相关催告凭证。

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2018-09-20 11:11

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住房如果是夫妻共有的住房，办理处置住房产权手续时候，是需要夫妻俩一起签字办理过户手续。　　所以，办理授权委托书，也是有夫妻俩一起到所在地区公证处办理授权委托书公证，指定代理人代替办理住房过户手续。
　　委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。　　《房屋登记办法》规定：　　第十三条　　共有房屋，应当由共有人共同申请登记。　　共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。
　　第十五条　　申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。　　委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。
境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。

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2018-09-20 11:18

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1、申请过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请→管理部门要查验有关证件、审查产权（对符合条件的房屋准予办理过户手续；如存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请）。资料齐全，一般一天可以办完。
2、缴纳过户税费
过户税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。本应由卖方缴纳的增值税、个税和土地收益金，卖方或许会让卖方来承担，因此，买方要明确自己承担了多少税费，也可要求卖方降价来弥补税费压力。
3、办理产权转移过户手续
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证（根据全额和贷款方式的不同，一般在一周至一个月内办理完成）。
过户后房屋出现的损害风险是由买方承担的。在房价上涨的城市，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买房可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因，房产遭到查封，那么，可视为业主违约，必须承担违约责任。

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2018-09-20 11:35

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