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最近为了小孩入学,看中了成都市中心的一套二手房,准备购买。现在的问题是,卖房人不是房主本人,而是一个手持房屋全权代理公证书的人,他手头有房主夫妻俩的产权证(原件)、土地证(原件)、结婚证(复印件)、身份证(复印件)、户口薄(复印件)、房屋全权代理委托公证书(原件)等相关材料。据他自己及中介的介绍,原房主急着用钱,已把房屋转卖给他,并将房子的所有权利已经全权委托给这个人并办理了公证。他本人为了逃避相关契税,所以没有过户到自己名下。经过查询,这个人好像是个房产中介经纪人,我猜测是回收二手房再转手高价卖出的那种人。  经过上网查询,我了解到买这种代理人出售的房子出现了不少问题,如原房主起诉买房人,说当初公证他不知情或是子女出去找人办的公证而公证中心被骗、或者干脆就是假公证代理卖房,房管局被骗过等。法院有时居于善意第三人原则判买房人拥有房子产权,但有时也判买房人归还房子,并要求房管局撤销买房人的产权证等。反正什么乱七八糟的情况都有,看了心都凉了半截,害怕以后买了也会遇上这些就麻烦了。  所以现在请问各位律师,这种公证代理卖二手房的现象普遍吗,有哪些潜在危险,原房东会不会有什么理由几年后找我麻烦啊?虽然中介一再保证这种情况很普遍,说我们太小心了,但那么大笔资金支出,请全家之力,还是想买个放心,不想以后惹麻烦。 感谢大家!

综合法律 2018-09-20 11:35 人浏览
共3位律师解答

  • 一、约定情况。如果双方合同中约定若出卖人不配合办理过户的话,应当退还全部购房款的。可以要求解除合同并退还全部购房款。
    二、法定情况。如果能举证证明房屋未能过户仅是因为出卖人原因,不存在第三方和买受人自己原因的,可以分为两种情况:
    1.双方约定的或法定的过户时间已经超过一年的,可以要求解除合同、退还购房款及赔偿损失;
    2.未超过一年,可以向出卖人发出书面通知,要求其在一定期限内配合办理过户手续,若仍未履行,则将要求解除合同。该种情况建议记得保留相关催告凭证。
  • 住房如果是夫妻共有的住房,办理处置住房产权手续时候,是需要夫妻俩一起签字办理过户手续。  所以,办理授权委托书,也是有夫妻俩一起到所在地区公证处办理授权委托书公证,指定代理人代替办理住房过户手续。
      委托代理人申请房屋登记的,代理人应当提交授权委托书和身份证明。  《房屋登记办法》规定:  第十三条  共有房屋,应当由共有人共同申请登记。  共有房屋所有权变更登记,可以由相关的共有人申请,但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的,应当由共有人共同申请。
      第十五条  申请房屋登记的,申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的,应当提供中文译本。  委托代理人申请房屋登记的,代理人应当提交授权委托书和身份证明。
    境外申请人委托代理人申请房屋登记的,其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。

  • 1、申请过户
    买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请→管理部门要查验有关证件、审查产权(对符合条件的房屋准予办理过户手续;如存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况,则拒绝申请)。资料齐全,一般一天可以办完。
    2、缴纳过户税费
    过户税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。本应由卖方缴纳的增值税、个税和土地收益金,卖方或许会让卖方来承担,因此,买方要明确自己承担了多少税费,也可要求卖方降价来弥补税费压力。
    3、办理产权转移过户手续
    交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证(根据全额和贷款方式的不同,一般在一周至一个月内办理完成)。
    过户后房屋出现的损害风险是由买方承担的。在房价上涨的城市,有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,买房可以在合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因,房产遭到查封,那么,可视为业主违约,必须承担违约责任。
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