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你好，我们已经与房地产公司的销售部门签订了认购合同，里面清楚的写出了，所购房屋的具体位置和具体楼层，现在销售部门要求我们另选楼层，说是公司要做样板间，如果我们不愿意调，他们执意要做，是不是侵犯了我们的权益？

房产纠纷 2018-10-03 14:08 人浏览

共3位律师解答

房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。
这主要表现为：
（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；
（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；
（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；
（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

法律快车咨询顾问

2018-10-03 13:46

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承租人的优先购买权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。出租人出卖租赁房应当在在合理期限内通知承租人，出租人侵害承租人的优先购买权的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但合同是有效的。　　承租人的优先购买权的行使条件。　　《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。　　
(1)仅限于房屋租赁场合；　　
(2)出租人出卖出租房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人；　　
(3)出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张赔偿损失；　　
(4)在转租的场合，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突的,前者优先于后者。　　侵犯了承租人的优先购买权的合同是有效的，但承租人可要求出租人赔偿。　　《司法解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。　　对承租人优先购买权的限制。　　《司法解释》第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：　　
(一)房屋共有人行使优先购买权的；　　
(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；　　
(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；　　
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

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2018-10-03 13:50

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根据《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕53号）文件规定，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。
因此，根据营业税暂行条例第五条关于"纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用"的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按"销售不动产"税目征收营业税。

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2018-10-03 14:08

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