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律师您好，我想咨询下商品房方面，刚拿到的套房和当初销售人员带我去看的样板房差距很大，主要差距在阳台的落地窗、各个房间的窗户的大小都严重缩水了，但是购房合同里面却没有明确规格，这种货不对板的情况有没有法律依据来维护我们业主的利益呢？

合同纠纷 2018-10-03 15:48 人浏览

共3位律师解答

没签订购房合同可以退房吗，　　
一、没签订购房合同可以退房吗　　从双方签订协议之日起，如果没有特殊的约定，合同即生效并受法律保护。没签订购房合同可以退房。　　从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推诿，也会得到法院的支持。　　
二、退房违约金　　
1、退房违约金的数额　　违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定;如果没有约定，按照法律规定处理，如：支付定金一方违约的，定金不予返还;收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。　　
2、退房违约金的程序　　首先写一个《退房申请》，在写《退房申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任，如果要承担违约责任，一定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法;　　其次，如果退房申请获得批准，和开发商签订《解除协议》，在《解除协议》中一要明确什么时候去房屋管理部门办理退房手续，二要明确什么时候退购房款，三要明确相应的违约责任;最后，在拿到退房款之前一定要保存好收据、合同等相关原件，以便发生纠纷时好维权。

合同纠纷律师团队
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2018-10-03 15:26

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购房基本知识
一、有效的房屋买卖应具备的条件根据《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：
1、行为人具有相应的民事行为能力；
2、意思表示真实；
3、不违反法律或者社会公共利益。有效的房屋买卖必须具备上述条件，主要包括：
1、主体合格
（1）、双立当事人应具有相应的民事行为能力；
（2）、房屋买卖的出卖人必须是房屋所有人。
2、双方当事人签订房屋买卖合同的意思表示真实
3、房屋买卖合同的内容合法。
4、房屋买卖合同的形式合法。房屋买卖合同必须要有书面契约，并且要办理登记手续。
二、无效的房屋买卖行为无效的房屋买卖主要有以下形式：
1、违反法律、政策的房屋买卖。
（1）违法的房屋买卖。是指违反法律规定或以合法手段撩非法目的所进行的房屋买卖。
（2）违反国家和社会公共利益的房屋买卖。
（3）恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的房屋买卖
（4）违反共有人、承租人在同等条件下优先购买权的情形下的房屋买卖。
（5）享受政府或单位优惠补助购建的房屋，违反5年禁卖期的规定或侵犯原产权单位优先购买权的规定所进行的房屋买卖。
（6）其他违反法律或政策规定的房屋买卖。
2、双方当事人不具备主体资格的房屋买卖
（1）未成年人等无民事行为能力人和限制行为能力人所进行的房屋买卖。
（2）房屋出卖人不是房屋所有权人。
（3）共有人没有取得其他共有人同意而出卖共有房屋。
（4）委托代理人超越代理权或无代理权而代理被代理人买卖房屋，且事后没有得到追认的。
（5）其他不符合主体资格的房屋买卖。
3、意思表示不真实的买卖。一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危订立房屋买卖合同的
4、违反法定形式的房屋买卖。一般是指没有采取书面合同形式或未办理产权过户手续的房屋买卖。但一般情况下如买方已支付购房款并已实际使用房屋，而且没有其他违法行为，则认定为有效，而应补办有关手续。
三、房屋买卖合同应具备的条款
1、当事人的名称或者姓名和住所。
2、标的：主要指房屋的基本情况。
3、数量：主要指房屋建筑面积和使用面积、公摊面积。
4、价金：主要指买卖双方确定的房价。
5、交付方法、交付期限、交付地点：主要指房屋购房款的支付方式、支付期限以及房屋交付的方式、期限等内容。
6、违约责任。
7、解决争议的方法。

平台法律顾问团队
官方

2018-10-03 15:31

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商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
1、在商品房购买时，签的都是开发商从房地产交易中心购买的格式合同，特别需注意的地方其实就只有两个：交付时间和延期交付赔偿的问题。买卖合同是经济合同，你享有债权，房产证是证明你有物权，物权效力最高，具有优先的效力和物上请求权，可以对抗第三人。

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2018-10-03 15:48

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