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我今年年初购买了一套二手房。该套二手房卖家夫妻今年刚刚判决离婚。在我们和卖方签订的《房屋买卖合同》中规定：6月30日前，卖方交房，且户口清，三费过户，然后我们向卖方支付尾款伍万元。需要强调的是，对于户口问题，我们在协商合同条款时，坚决要求卖家将所有户口迁离。卖家女方当时虽然面露难色，但为了尽快卖出房产，在我们的坚持下，对此予以同意，并在合同中写明。另外按照合同规定，如果卖方违反合同，按照我方已付款每日万分之五的利率缴纳违约金。目前我们房产已过户，我们也按照合同约定支付了所有前期款项。据卖家称，他们如期交房不成问题。同时卖家男方和他们女儿的户口迁移也没有问题，现在唯一的问题就是女方的户口。由于卖家女方离婚后自己没有房产，所以其户口无处可迁移。她曾经与其姐姐商量，但似乎她姐姐不同意接纳其户口。现在据称她弟弟同意接纳其户口，但是因为她弟弟的房产为动迁房，政府为防止假离婚，规定必须离婚满六个月才准予迁入户口，因此其户口要到八月份才能迁移。对此我还未予证实，也不知其是否真的因为政策原因才不肯迁移户口。我的问题是：1. 在房屋已清空，三费已过户，但户口未清空的情况下，1）我是否可以不予交付房屋尾款直至其户口清空为止。2）我是否可以要求其按照房屋买卖合同的约定缴纳从7月1日起至其户口清空为止的违约利息，并从房屋尾款中事先抵扣。 2.如果最后由于各种客观原因（比如其弟弟户口冻结或这其弟弟最后反悔），卖家女方的户口无处可迁，我是否可以要求其履行合同约定，将户口迁出（如挂空户等）。如果她是恶意地不肯迁移户口，我是否可以收取违约金。 3. 如果我不能要求其迁出户口，那么在这种情况下我怎么保护我将来的利益：比如说，我将来转卖这套房子时，可能因为挂着她的户口而影响房子的销路或者转卖中遇到各种其他限制，再比如，如果这套房子拆迁，我怎么能保证我的利益不因她的户口而有所削弱。这里需要说明的是，我们买房后，自己的户口并不会因此迁入该房产，也就是说，如果卖家女方户口不迁走，则该套房产内将只有她一个人的户口。这些都是我当初坚持在合同中写明户口问题的初衷。以上问题，如蒙赐教，不胜感激！

合同纠纷 2018-10-04 12:37 人浏览

共3位律师解答

房屋买卖合同内容不违法，只要双方签字盖章就具有法律效力。
　　房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下条件：
　　1．合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。
　　
(1)一般主体要求。《民法通则》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。
　　
(2)特殊主体要求。为维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中，预售方除具备上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。
　　2．房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。
　　3．房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。

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2018-10-04 12:16

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《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
”《中华人民共和国城市房地产管理法（2007修正)》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。” 根据上述规定，房屋买卖应当订立书面的转让合同。
但是《城市房地产管理法》是管理性的法规而非效力性的法规，若买卖双方就房屋买卖达成口头约定，只要该约定具体明确，体现了双方共同真实的意思表示并得到实际履行，即便该约定是口头约定，只要约定不违反法律的强制性规定，该口头约定就合法有效。

法律快车咨询顾问

2018-10-04 12:18

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1、应当注意出售方是否与房屋所有权人一致，这是关键到合同是否有效的问题，必须注意。
2、应当明确卖方交付房屋的时间和协助办理房产过户的时间，这是购房人购房后，获得相应房产权益的主要条款，不可在合同中漏掉。
3、应当明确约定房屋内附属设施的归属，否则难免出现争议。
4、至于违约责任、管辖的约定也是需要购房人认真审核，谨慎约定的。因为一旦发生卖方违约，则购房人可依据该条款来维护自己的合法权益。
5、常见的购房合同中，对于卖方户口的迁出也有明确的约定，并冠以相应的违约责任，这些约定都是购房人必须注意的事项。
6、合同中有关购房人义务的约定，每一位购房人均需仔细把握，关键是看购房合同约定的事项自己是否可以完成，在自己可以履约的前提下才可以在合同中如实记载。否则，难免会出现自己违约的风险。

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2018-10-04 12:37

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