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我已交了购房全款,但发现该开发商没有商品房出售许可证,且房子至今还没有盖,只有一个大坑,所以没有可信度,要求退款。请问可以吗?需要多长时间?

合同纠纷 2018-10-05 14:21 人浏览
共3位律师解答
  • 首先,根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定:“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。若购房者遇到这种情况,可根据具体条例进行合法维权。   其次,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”   因此,如果您起诉前开发商已经取得了商品房预售许可证,双方签订的商品房买卖合同有效;如果您起诉前开发商没有取得商品房预售许可证,双方签订的商品房买卖合同无效。建议购房者在买房时应当审查开发商的《商品房预售许可证》,以规避风险。   由上述也可知,未取得商品房预售许可证的不得对外售房。可先找开发商协商,协商不成可要求退房或按约定支付赔偿。如果双方达不成一致,主要应通过司法途径解决,也可向当地房地产经营主管部门反映。   法律小提示:   
    (一)商品房销售必须五证齐全,五证取得的顺序是,即:   
    1、《国有土地使用证》;   
    2、《建设用地规划许可证》;   
    3、《建设工程规划许可证》;   
    4、《建筑工程施工许可证证》;   
    5、《商品房预售许可证》。   在五证中,预售证是最后申办的一个证件,一般情况下其它四证不全无法取得预售证。没有取得预售证的楼盘不具备合法上市交易资格,建议您购买五证齐全的项目。   
    (二)由于取得预售许可证之前的内部认购不受法律保护,一旦发生纠纷,购房者权益很难得到维护,参与内部认购,至少存在4重风险:   
    1、房子可能建不起来,或者说不能按时交付使用。   有可能因为开发商资金问题中途停工、变成“烂尾楼”,无法交付使用。   
    2、如果楼房建不起来,认购款可能取不回来。   开发商有可能把钱挪做他用、转移、“携款而逃”,或者直接宣布破产。   
    3、购房者能不能如愿得到想要的房子也是个问题。   比如开发商只盖100套房子,他却接受200户人认购,那么即使交了钱也可能得不到房子。   
    4、由于手续不全,有可能不能及时得到房产证。   根据国家有关规定,开发商售房必须具备“五证”,即《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《施工许可证》以及《商品房预售许可证》。只有“五证”齐全,才能为业主办理产权证。如果开发商没有商品房预售许可证,土地使用权证就有可能拿不到,因此无法办理房产证。
  • 《商品房销售许可证》内主要表明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。
      看售房单位这个栏目时,主要摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。
    一般售楼机构有两类:一类是开发商自身的一个下属部门;一类是开发商委托的销售代表。如是后者,应当要求其提供明确的委托书来证明其身份和权限。
      看项目名称这个栏目时要注意,因为一个项目在开发过程中会有很多名字,起施工号、正式地名,有时出于销售原因还起个别号。
    置业者有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。
      用途这个栏目实际决定了物业类型。从开发商角度看,决定了项目土地出让金按哪类物业交,土地使用年限如何定。从消费者角度看,直接影响了将来物业的收费标准的允许范围,比如是普通住宅就不能按公寓收费。
      销售范围是最核心的问题。一个项目的《销售许可证》既可以按楼座发,也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别,但万一买的楼座用的是邻居的《许可证》,至少有两三年心里有点不踏实吧。
      此外,发证机关及其公章必须清楚,必须是有权机构。
  • 购房者可以要求退款的情况有开发商缺少有效证件与批文,导致合同无效;延迟交房;开发商没经购房人同意变更设计等情况,一共有十种情况,下面就由法律快车的小编为您介绍。   买房人如果发现房有质量等方面的问题可以把房子退掉,讨回房款并索赔相应的损失。而买房人退房的十种情况分别是:   
    1、开发商缺少有效证件与批文,导致合同无效。   根据规定,开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,购房人应当腾空房屋,开发商应当返还购房人交纳的房款。   
    2、延迟交房。   此现象比较严重,延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等,如果超过这个期限开发商还不能交房,购房人就可以要求开发商退房,并要求双倍返还订金或支付房款利息。   
    3、开发商没经购房人同意变更设计。   都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。否则,开发商构成违约,购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定要求开发商退房。   
    4、拿不到产权证。   由于开发商的原因,买房人在合同约定的期限内无法得到产权证,如约定此条件可退房,买房人就可以要求退房。另外,由于前几年一些房地产运作不规范,一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生,导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证,购房人也可以要求退房。   
    5、无法得到贷款。   在签订合同时,除一次性付款或分期付款外,都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款,需要开发商出具相关资料,交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件,购房人因此而不能取得公积金贷款,购房人就可以要求退房。同样,如果因开发商的原因购房人无法办理商业按揭贷款的,也可以依照合同规定退房。
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