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律师你好,我想质询下关于公房户口的问题,房子是我母亲承租的公房,但母亲2年前去世,户主是我,但租赁合同没有更名,现在我的公公想把户口迁入我这里,可以么迁吗?如果可以需要什么手续?

房产纠纷 2018-10-06 14:10 人浏览
共3位律师解答
  • 买房人在购买二手房时,一般都会要求原房主将落户在该房屋的户口全部迁出,因为这直接涉及到买房人在办理房屋过户手续后,能否将自己的户口落入房屋所在地的问题,特别是在买房人原为广州市集体户口,欲通过买房落户成独立户口,或者买房人欲通过购房落户后解决子女入学问题时(购买学区房),这一需求很可能成为购房人的主要购房目的。对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人,可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的,则买方享有单方解除权,且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”,以此来保障购房者的权益。
  • 房屋买卖合同更名有哪些规定?购房合同如何更名,房产买卖合同更名有风险吗?购房合同可以更名吗,购房合同怎么样更名?交付的房屋有质量问题怎么办,房产合同更名如何办理?购房合同收更名费合法吗,社会各界怎么看?
    一、购房合同如何更名?
    1、如果合同已备案,则无法更名。根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确定:“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此,合同备案后不能通过更名来进行交易。
    2、与开发商协商撤销合同如果开发商同意的话,先要撤销合同,并且原合同撤销之后,您要再次签订合同重新备案,这样是可以的。这里面最关键的是要取得开发商的同意,并且您需要确定,是否原合同真正撤销,而您的合同可以成功备案。
    二、购房合同更名有风险吗?
    1、办理合同更名必须要征得合同另一方,即开发商的同意和配合。《合同法》第七十七条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。”第八十八条规定:“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”合同更名的实质是合同主体的变更,也即合同法上规定的合同一方将其在合同中的权利和义务一并转让。那么通过该规定,可以看出,办理合同更名必须要征得合同另一方,即开发商的同意和配合。
    2、商品房买卖合同更名因涉嫌违反法律禁止性规定,存在被认定无效的可能。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”《建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见》规定:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让;在预售商品房竣工交付预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让手续,房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一样的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记。因此,预售商品房的转让,须已竣工且取得房屋所有权证,否则权利人的转让行为无效,如果不是预售商品房那就不影响。如果想办理商品买卖合同进行更名手续的话,首先要征得开发商的同意和配合,其次因为原合同已经备案,且开发商的发票已经开出,那么更名的话就要涉及到发票税费等问题,且该合同更名因系国家政策及法律所禁止,存在很大风险。
  • 《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第2款规定,“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。  租赁权虽然是债权,但为平衡当事人利益,兼顾经济上保护弱者,该权利被物权化,在一定条件下可以对抗所有权的变动。因此房主在租赁期内有权出卖房屋,买方取得房屋所有权;但承租人有权基于租赁合同继续使用,直至租赁期届满为止,其对于房屋的使用权不因买卖而受影响,此即法律上的“买卖不破租赁”原则。  “买卖不破租赁”原则的构成要件如下:
    1、房屋在租赁期间发生所有权变动,新所有权人须尊重标的物上的承租人使用权原状。也就是说,须取代原所有权人而成为新的出租人。
    2、房屋所有权发生了变动,变动原因不仅包括买卖,也可以包括赠与、继承等。在租赁物所有权转让的场合,租赁合同继续存在,除非承租人有终止租赁合同的意思表示,租赁合同的内容除主体变更外,其他内容不变。同时《合同法》第230条规定,房屋所有人出卖出租房屋,要提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权,出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。但是“买卖不破租赁”原则,不适用于所有承租人。最高人民法院《关于〈担保法〉若干问题的解释》第66条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。”此外,租赁期限也有一定限制。《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”  最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第3款,“未定租期,房主要求收回房屋自住的,一般应当准许。承租人有条件搬迁的,应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的,可给予一定期限让其找房或者腾让部分房屋”,因此若未约定租期,房主可在合理期限内要求承租人搬迁。
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