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与无产权或使用权的业主签订的房屋租赁合同是否有效(在合同履行过程中)?合同无效,业主是否应该全额返还给承租人?可以获得违约金吗?如果合同有效,业主是否会获得不义之财?

房产纠纷 2021-03-02 14:53 人浏览
共2位律师解答
  • 按照双方合同约定,该条款属于双方合意,应属有效(最高院的司法解释已经明确,未保护交易,对合同一般都按有效处理)。合同中对两年租赁期的约定属于合同履行期限的约定,后者则属于附条件解除。
    房客单方解除的行为可以视为违约,但房东主张的违约金必须在合理范围内,法律虽未禁止租金保证金与违约金并用,但二者实质均为违约方承担违约责任的形式,其并用后果不应过分高于造成的损失。
    如果房东收取的保证金高于其实际损失的30%,则房客可以主张返还合理范围的保证金。
  • 认定房屋租赁合同的效力要从两个方面进行判断。一是否具备生效的条件,合同生效的条件有:合同当事人双方是否具有民事行为能力,意思表示是否真实,合同内容是否违反法律行政法规。
    二是合同是否存在合同法规定的合同无效的情形。
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