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你好我们家在我们小区买房子,当时在买房时,签的合同时到2013年12月31号交房,可到现在都没有交,上天叫我们去拿房,可是到那说什么街道办说什么没有违约金,违约金不赔,你说怎么办

合同纠纷 2018-10-08 09:06 人浏览

共3位律师解答

无效的房屋买卖合同有以下几种：
　　
一、违反法律法规政策的房屋买卖合同
　　
（一）双方恶意串通损害国家、集体和第三人利益的
（二）违反国家和社会公共利益的，以合法事实掩盖非法目的的
　　《合同法》第五十二条规定，以合法形式掩盖非法目的的合同应确认无效。因此若房屋买卖合同存在非法目的，也会被认定为无效。
　　
（三）出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的
　　依据《物权法》的规定，房屋的共有人如果对房屋没有约定或者约定不明确，视为按份共有。而根据《民法通则》第九十八条规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
　　此外，《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院也作出相关规定，出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。　
（四）享受政府或单位优惠补贴构建的房屋，违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的　
二、双方当事人主体不合格
　　
（一）无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效
（二）限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效
三、双方当事人意思表示不真实，包括欺诈、威迫和乘人之危
四、违反法定形式，如房屋买卖合同未采用书面形式
五、合同一方与第三人恶意串通　
六、其他违反法律法规的其他情形

平台法律顾问团队
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2018-10-08 08:47

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开发商延期交房怎么办　　开发商应该按照约定的时间来交付房屋，这是开发商的基本义务。如果开发商没有按期交房，买房人可以依照不同的情况采取不同的方式来维护自己的合法权益。根据延期交房的情况和理由不同，可以分为以下几种情况：　　
(一)开发商延期交房，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，但是给出延期交房的理由，这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由，但属于购房者能够承受的范围，例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等，购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。　　
(二)开发商延期交付，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，也不给出合理理由或者一味推脱逃避的，买房人可以要求解除合同的，并要求开发商承担违约责任，赔偿自己的损失。　　
(三)延期交付，经催告后开发商在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿。　　总之，购房者遭遇延期交房时对于开发商延期交房的理由不可能知道的很清楚，或者知道的并不是真实的理由，所以除了可以选择上面的解决方式，还需要注意一些其他事项，例如：签订购房合同时要注意合同中关于交房日期的规定，延期交房的处理等，如果没有约定，要签订协议。尽量在购房合同中体现出这个问题，以便发生问题的时候有据可查。

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2018-10-08 08:53

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违约金可分为法定违约金与约定违约金。
法定违约金是指由法律明文规定了适用情形、比例或者金额的违约金;
约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自行约定适用情形、比例或者金额的违约金。
如果合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的比例或数额，并且有关法律也没有明确规定违约金比例或者金额的，则可按《民法通则》及《合同法》中关于承担违约金责任的一般原则执行。
如果合同中没有规定违约金的条款，法律也未规定违约金比例或者数额的，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额，应当按照对方遭受的实际损失确定。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
违约金没有规定的比例，双方都接受就行。违约金的比例规定要看具体的内容，如开发商延期交房，其违约赔偿为万分之二;买方违约,定金不能收回，卖方违约加倍返还定金等。
一般涉及到开发商违约的内容，赔偿的比例就较低。司法解释中的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，应该是对合同法违约金过高的一个注解，而不是对违约金比例的规定。
看来合同双方在签订了合同条款后，已具备合同法中的效力，任何一方发生违约，则会予以合同当事人对方予以相应的赔偿，违约金的上限应该根据损失程度来估算。

法律快车咨询顾问

2018-10-08 09:06

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