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袁律师:您好!我在济宁经商,在济宁购买了1栋商业楼,先付了部分购房款,后按揭在浦发银行贷了款,开发商做了阶段性担保,再后来因为开发商欺诈导致退房,这时我竟然发现还未办理房产证的房子,房管局竟然下发了他项权证,没有办理房产证,怎么能办理他权证呢?我咨询房管局交易中心,给出的答复是2013年5月1日以前的房子按揭的话做抵押都是给出他项权证,这合规吗?该房产他项权证能通过何种方法使其撤销该种行政行为?

房产纠纷 2018-10-09 15:41 人浏览
共3位律师解答
  • 购买新房,办理按揭贷款后,房产证的他项权证是抵押在银行的,但是房产证原件还是在户主手里的。
    办理房屋抵押贷款时,借款人须携带本人有效身份证、借款合同。房产证等材料,到房屋所在地的房管局办理抵押登记手续。
    在办理抵押登记的过程中,房管局会办法房屋他项权证给银行,而且会在房产证上盖抵押章,这表示此房屋已作抵押,不过该房产证还是由借款人自己保管。
    但是,待借款人结清贷款后,仍需携带房产证、本人有效身份证、贷款结清证明、房屋他项权证等材料,到原办理抵押登记的房管局办理撤销抵押登记手续,这样房子才属于借款人所有。
  • 从现行按揭中的法律关系来看,其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人(亦即借款申请人)、保险公司四方。上述主体在从按揭贷款中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。
    各方主体之间的法律关系分别为:
    1、银行与购房人之间的借贷关系。
    购房人在与开发商签订买卖合同后,应按规定提供相应文件资料,向银行申请个人住房(或商业)抵押贷款,银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数,双方同时签署借款合同。
    因此,购房人与银行之间系借贷关系,银行为出借人,购房人为借款人。
    2、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。
    购房人欲以按揭的形式购买房屋,首先必须与开发商签订商品房买卖合同,约定购买特定的房屋,并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。
    显然,借款申请人同时也就是购房人,其与开发商之间系房屋买卖关系,开发商为出卖人,购房人系买受人。
  • 购房人在通过银行按揭贷款购房时,通常要与银行签订《抵押合同》及《贷款合同》,在产权等相关证书办理完毕后,房管部门再对该房屋进行登记备案,使该房屋设定他项权利,即设定抵押权。因此,只要您去房管局进行《房屋他项权证》办理,在产权证正本上的“他项权利”栏进行注册后,房产证的正本就可以拿到。
    什么时候贷款还清了,带着银行的证明去房管局做变更就是,同时撤销《他项权利证》。但是现在代办《房屋他项权证》的中介很多,要看清中介资质,以免上当受骗。
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