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签订居间协议给付定金后，发现房屋已被两次抵押，中介及房东事先均未说明，现要撤销居间协议算违约么？

合同纠纷 2018-10-11 08:57 人浏览

共3位律师解答

签房屋买卖居间合同应该注意以下几点：
（一）购房人先要了解中介人员的信息，如经营范围、执业经纪人的姓名及证号等。如果购房者在直接到中介公司进行洽谈的过程中，发现中介公司未经备案、注册登记或执业经纪人证号名不副实，应谨慎交易，向有关部门核实、举报法，实践中不乏中介公司人员卷款而逃的案例。
（二）在合同中明晰中介费用所包含的项目，中介除了收取合同约定的中介服务费外，其余的所谓垫资费、看房费、跑腿费等等都属于“黑收费”。根据相关规定，买卖中介费不超过成交价的2%，也就是说对于买卖其中一方，最多只能收取1%的中介费，另外要在合同中明晰中介费的支付条件。
（三）明确买卖双方资料。这个方面主要是出卖方，需要提供房产证、银行贷款情况、有无司法限制、有无租赁、有无抵押等相关资料（应要求房产中介出具该房屋所在地交易中心房屋产权登记情况，俗称“产调”）对于买方也就是身份证明。
（四）一般买方付了意向金，在规定的日期内是不得退意向金的，如在此期间卖方签字确认，并收取了意向金，则转变为定金。那么此时如有变化，则要适用定金罚则双倍返还。所以要格外留心定金、订金，预付款，违约金条，尾款等款项。
如果是对方提供的为格式合同，那么，在签订合同前，最好请专业律师把关，修改、删除合同中对己不利的“霸王条款”，增加自身需要的条款，以达到利益平衡，降低纠纷、损失发生。
（五）买卖过程中各期支付金额、期限及方式都是要注意，一经确认，不按约履行是要承担相应责任的，所以要量里而行，多给自己留有时间和空间；税收、相关费用等的承担及各类更名手续的办理及费用承担；该房屋内是否存在未迁出户口及迁出期限等各项内容均应做出明确、详细的约定。
另外，若涉及车位问题，也需由双方进行明确约定。
（六）交房要明确时间，逾期应约定迟延履行金；设备装修价款如另外作价，则应另签协议，避免多缴税费。户口最好是交易过户前迁出，同时也需要明确约定具体的法律责任，这个一定要千万注意。
其实签订这类协议的主要目的在于交易条件尚未完全达成一致或尚不具备签订正式合同的全部条件时，由其中一方先行提出大致的交易条件，若对方能够接受并签署，则视为双方对交易条件基本达成一致。

平台法律顾问团队
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2018-10-11 08:31

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根据法律规定，已经抵押给银行的房子如果要进行买卖，购房者是要通知银行的，银行同意买卖的，可以提前还贷解除抵押或者办理转按揭，从而实现房屋的买卖。
　　具体的法律依据：
　　首先，我国法律规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。
　　其次，抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。
超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
　　再次，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。
受让人清偿债务人后可以向抵押人追偿。

合同纠纷律师团队
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2018-10-11 08:39

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签订居间协议后双倍返还定金
　　通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金；支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是可以赚钱，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。
　　在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。
在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失，也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。

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2018-10-11 08:57

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