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您好！我们通过中介签了购房合同，买了一套二手房。该房屋处于抵押状态(抵押给银行，即仍处于还款状态)。我们需要先付首付，把房子解压，然后把房子过户给我们。这样可以吗？风险大吗？

银行 2021-04-01 13:11 人浏览

共4位律师解答

二手房交易过户流程：
1、信息核对。买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋产权证书、身份证件及其它证件。
2、签合同。
如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。
比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋产权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、产权登记变更，发放贷款。对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋产权证后，银行将贷款一次性发放。
8、物业交割。买方领取房屋产权证、付清房款，卖方交付房屋并结清物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

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2021-04-01 12:44

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相比较期房，二手房“历史比较复杂”，涉及各种权利、单据的移交，有大量的前期准备工作要做。消费者千万别匆忙下订金签协议，得等一切谈妥，最后完成签约。　　
一、首次看房看环境　　买二手房首次看房主要是看环境、看窗外的景色、看噪音的影响、看室内的通风采光及布局、看装潢是否乐意接受等等。一般来说，通常会看几套房子进行比较。二手房是私人的，反复看就不那么方便了，所以购房者得记下各套房子的优缺点，进行比较权衡，然后选出中意的房子。　　
二、二次看房看质量　　
(一)毛坯房看什么　　毛坯房要检收房屋是否有建筑质量的隐患，最好是在大雨过后，看东西面墙、窗户四周是否有渗水，管道是否堵塞等。如果发现问题，要房东向物业公司报修，修复后要再次验收。　　
(二)装修房看什么　　装修房要向房东了解房屋是否有质量问题。一些转让给下家的设备、电器，购房者应该试一下，看是否好用。还应要求房东提供装修的管线、电路走向图，以备日后自己改装或维修。按电力公司的规定，如果有私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自变更计量装置等行为的，都将作违章用电处理。所以，购房者一定要亲自检查一下电表是否有移动、改装。　　专家提示，此时要确认一下房东是不是产权人，以免日后引出麻烦。　　
三、妥当交接再签约　　经过两次看房，如果您满意的话，下一步就是讨论各种权利的移交。　　如此一切约定谈妥，购房者方可下订金、签意向协议，在协议中写下完成上述事宜的时间表。同时，可向中介公司要一份空白的《房屋买卖合同》，回家好好研究。　　等协议约定的事项一一完成，签订《房屋买卖合同》才是顺理成章的事。

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2021-04-01 12:48

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二手房买卖合同内容：
一、当事人的名称或姓名、住所：二手房买卖合同这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
二、标的：这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接)；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。
三、价款：房款及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。
旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。
四、履行期限、地点、方式：这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。
五、违约责任：这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。
六、解决争议的方式：这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

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2021-04-01 13:06

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一、在抵押期间的房屋，如果办理买卖过户手续(转移登记)，需要经过银行的同意，由买卖双方及抵押权人(银行或金融机构)共同申请办理过户手续。也可以经银行同意先还清款项解除抵押后再行办理过户手续。
二、在抵押期间的房屋，属夫妻婚后取得的共有财产，申请办理共有的，经银行同意，由夫妻双方和抵押权人(银行或金融机构)共同申请。在抵押期间的房屋，属夫妻婚后取得的共有财产，离婚后欲办理更名(离婚析产)的，也需经银行同意，由原夫妻双方和抵押权人(银行或金融机构)共同申请

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2021-04-01 13:11

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