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律师，你好，我今年4月接一转让店铺经营生意，地址是在小区会所内，业主方为该小区的物业公司。我与转让方签订转让协议后，支付了部分转让费用，余下部分要求其协助我完成与业主的租赁合同后方可交付。此后我用了2个月时间对会所进行了全面的重新装修，而且期间我也主动与物业公司联系签订租赁合同的事宜，但由于物业公司的种种原由，曾提出涨房屋等不合理条件，对此，我与转让方多次沟通，并要求其到店面和我一起想办法解决我与物业公司的租赁问题，但转让方都没有到场一次协助解决过。为此我花了大量的时间和精力奔波于此事，最后经过我的多方努力，最终租赁合同得以签订，并按原房租没有涨价。此外，物业公司并不是以接受转让的方式与我签订的合同，原因是因为转让方与物业公司的租赁合同于6月份已经结束，而我是以新的租赁方的身份把合同签订下来的。我认为，对于我这份转让的合同，转让方因为不作为不协助我完成租赁合同的签订造成我不能顺利签下租赁合同是否是已经造成了合同的违约，最终我与物业公司签订的合同是否说明我与转让方的合同无效，但有一次要说明的是我与转让方的合同内没有提及应由其协助我完成租赁合同的签订，他是否就可以不履行合同的协助义务，我应该怎么主张我的权利，希望听听律师朋友的意见，谢谢！（如回电请下午3点左右）

合同纠纷 2018-11-06 00:30 人浏览

共3位律师解答

房屋买卖合同无效的情形：
1、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2、产权未登记过户，合同无效。
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
3、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
4、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

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2018-11-06 00:12

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从法律上看，房地产转让具有以下特征：
(1)房地产转让人必须是房地产权利人，而且该权利人对房地产必须拥有处分权，如所有权人、抵押权人等。
(2)房地产转让的对象是特定的房地产权利，包括：国有土地使用权和建在国有土地上的房屋的所有权。
(3)房地产转让的方式包括买卖、赠与、互易、继承、遗赠等合法方式。
(4)房地产转让时，房屋的所有权必须与土地使用权一起转让。即地产转让时，该土地上的房屋必须同时转让；房产转让时，房屋的所有权及其土地使用权一并转让。

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2018-11-06 00:19

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房屋租赁合同无效，需要参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

法律快车咨询顾问

2018-11-06 00:30

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