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05年买的房子，没办土地过户，2011年去土地部门办理过户，土地部门告知把我房子四至范围的土地批出去了，找到上级主管部门，回复我们，根据国土法第十二条我们没办过户不受法律保护，我该怎么办?

房产纠纷 2018-12-14 21:13 人浏览

共4位律师解答

一、土地过户：
1、转让合同或协议;
2、转让方土地使用权证;
3、受让方房屋所有权证(原件校对后交复印件);
4、契证(原件校对后交复印件)
5、受让方身份证(原件校对后交复印件)
6、其他国土部门要求提交的材料。
二、房产过户：房产证、双方身份证、户口、婚姻证明，缴纳相关税费，凭查档单、缴费凭证办理。税费：
1.契税:90-144平米
1.5%；90平米以下1%，赠与征收全额3%。
2.营业税
5.5％（满2年免交）
3.个人所得税：成交价1％
4.交易手续费 6元/m?
5.转移登记费 80元/件。

法律快车咨询顾问

2018-12-14 20:51

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你好，贷款买房，如果未还清贷款，或未经贷款人同意解除抵押登记的，房屋产权不能过户。《担保法》第四十九条　抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
《城市房地产抵押管理办法》第四十九条抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。

平台法律顾问团队
官方

2018-12-14 20:58

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涉外公证总是与认证结合在一起的，当事人将相关的文书进行公证后，还需要到相关职能部门进行认证。认证的过程就是有关职能认证机构对经过公证的文件或者法律文书上的印章或者签名的真实性进行鉴别的过程；认证的目的就是向国外相关机构和人员证明文书上的签字或者印章属实，是经过一国相关职能部门审核和确认的，这样才具有真实可信。
在涉外法律事务中，公证认证总是结合在一起，一国政府职能部门的公证对法律文书的内容及合法性进行确定，外交部门的公证则是对政府职能部门的印章或者签名的有效性进行确认，而使领馆的认证则是对外交部门的印章或者签名进行有效性确认，经过层层确认后之后的国外法律文书，国内法院便可以作为有效的证据进行使用了。

平台特邀律师
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2018-12-14 21:13

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严格审批制度，控制土地的合理使用。　　《土地管理法》第43条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织，农民集体所有的土地的，……除外。
由于农村房屋必须建筑在农村集体所有的土地上，所以农村村民和乡镇企业意欲在农村集体土地上建房，必须先取得在集体所有的土地上建房的权利，这个权利，就是农村集体土地使用权。
　　根据《土地管理法》的有关规定，农村村民建设住宅用地的应遵循下述原则：　　一是必须符合乡（镇）土地利用总体规划。　　二是尽量使用原有的宅基地和村内的空闲地，严格控制占用耕地。
　　三是严格按照规定的宅基地标准使用土地。　　四是必须按照法律规定的程序和审批权限履行用地审批手续。　　农村村民、乡镇企业依法取得自己所建房屋的所有权，必须以其按照上述方法取得集体土地使用权为前提，否则，不仅不能依生产行为取得受到法律保护的房屋所有权，而且还将面临一系列的法律后果。
　　对于乡镇企业非法占用土地的情况，《土地管理法》第76条规定，单位未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地。
依非法占用土地是否符合总体规划为标准，或限期拆除或没收土地上新建建筑和其他设施，并处罚款，对主要或直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　另外，对于农村村民非法占用土地的情况，《土地管理法》第77条也规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

房产纠纷律师团队
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2018-12-14 21:04

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