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去年年底买了一套房子，到现在还没有接房，作为小老百姓把自己所有积蓄都压在里面了。。。请律师朋友们帮帮忙，真心感谢。????基本情况：1.?我的房子是在去年13年12月买的，今年14年1月去银行做的面签;??????????????2.?买的是现房（开发商的尾房），也是首套房，我是刚需啊;总价36万，首付款108000元，契税和大修基金一共是9500元。??????????????3.?合同上写的是3月10号交房（非不可抗拒），如果没有交房30天后也就是4月10号我就可以要求退房，我去催了很多次要求接房，开发商都已按揭贷款没有办下来不给房，如果要接房，就要签一个补充协议（内容就是如果我因为个人信用记录不良贷不下来款就要在30天内付清尾款，不然按银行双倍贷款利息支付给开发商利息），我不愿意签，因为我一是不愿意承担风险，二是因为我自己有2次逾期还款记录（但都不超过90天，我问了银行说不会影响我贷款，但我怕到时候开发商贷不下来款就说是我的原因要我付全款我拿不出啊。?????????????4.开发商又说8月份可能就贷得下来款了，于是我一直等到8月份，还是不行，我问银行（重庆市农村商业银行）贷款那个人他说银根吃紧不放贷，他也不知道什么时候放贷，今年可能都贷不下来，我说我是首套房不是政府要求加快放贷吗，他说国家有这个要求但没有相关政策，而且我还问道我的贷款申请到现在银行都还没有审理，更别说贷款了，他们说本来都不愿意接那个楼盘的房贷申请。5.现在我要求退房，开发商有主要3点理由不退，一是他们要我接房是我自己因为不愿意签补充协议不接，所以不算违约；二是银行不放贷属于不可抗拒原因，他们不是过错方。三是我买的是现房，房产证已经办下来了，他们去做按揭是在帮我做按揭，本来该是我自己拿去做按揭的。我的问题：1.如果我现在要求退房法律上支持吗？现房的按揭贷款是开发商的事还是我的事？2.我是不是过错方，是我自己不愿意写补充协议不接房是我的过错吗？（按合同里面有一个补充协议如果是过错方要支付总房价的20%作为违约款，也就是72000元，这合理吗？）3.如果可以退房我是要求仲裁还是诉讼比较好，费用贵吗？还有就是我这个诉讼案必须请律师吗？因为我是小老百姓，也没有什么钱。4.还有如果我要是不退房等贷款按揭，假如过程中开发商如果资金链断裂跑了我买的那套房子怎么办，还是我的吗？（我有房产证复印件）5.如果是开发商的责任他要退我多少钱，大修基金和契税都退我吗？他需要付违约金吗真心请律师朋友们帮帮忙，真心感谢。我是刚需，真的很需要房子。开发商都已按揭贷款没有办下来不给房，还是诉讼比较好，4.还有如果我要是不退房等贷款按揭

诉讼 2019-05-11 08:12 人浏览

共4位律师解答

1、一般开发商延迟交房的违约金，按每日2%—5%计算，法律没有强制规定违约金的额度，这个是一般性的操作；
2、法律依据《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条商品房买卖中违约金的补偿性质:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数如果合同约定的违约金过低,不足以弥补实际损失的,依据合同法的规定是可以向法院请求增加赔付额。

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2019-05-11 07:46

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第十五条　根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。　　第十六条　当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
　　第十七条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

法律快车咨询顾问

2019-05-11 07:49

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1.购房按揭是指购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。
2.如果贷款人未及时的还月供，银行会按照其累计的逾期还款天数计算滞纳金的，而且对于贷款人的个人征信也会有不良记录的。
3.一般银行对于连续3个月未还月供的会下发律师函告知，拍卖其抵押的房屋，如果自身月供有压力可以提前向贷款银行申请延期还月供业务。

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2019-05-11 08:12

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“不可抗力”成为众多开发商延期交房逃避责任的理由。《民法通则》第153条对明确规定，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，不可抗力表现为一种客观情况，且该客观情况的出现须具备不能预见、不能避免、不能克服这三个条件。因不可抗力影响合同继续履行的，当事人免于承担违约责任。　　开发商常以不能贷款、天气恶劣、材科运输困难等理由拖延交付。首先，这些因素并非完全不能预见;其次，贷款、材料运输等以开发商和银行、供应商为主体，其范围仅限于信贷、材料运输的法律关系，与购房者同开发商的商品房销售法律关系无关。　　开发商延期交房的“不可抗力”必须符合下列要件：
1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;
2、合同签订后，由于政府颁布新法规或修改原法规而影响房屋按期交付;
3、市政配套的批准与安装的延误。上述事件，不具备不可抗力的三个必备条件，即并非不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，开发商不能以此为由行使抗辩权，而须承担违约责任。

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2019-05-11 07:56

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