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我是用住房公积金贷款买的房子，10.25签订的购房合同，然后我因出差原因20天后才准备开始办理贷款，并且也是我主动打电话给开放商，他们告知我预告登记证明已经下来了，我现在办理贷款，肯定要超出合同约定的45天之内其余房款全部到账，逾期30天以内要付剩余房款的万分之三，这条合理么？我怎么解决？

房产纠纷 2019-01-02 09:41 人浏览

共4位律师解答

根据《中华人民共和国婚姻法》规定：如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。根据《婚姻法解释
（三）》第十条的规定，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同，银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，其属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务。对于婚后参与还贷的一方来说，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

法律快车咨询顾问

2019-01-02 09:21

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向担保公司贷款的办理流程如下：
　　第一步：提交所需证件
　　抵押借款人（自然人）需提供的证件：
1．房地产权证或房屋所有权证，土地使用权证；
2．借款人身份证，户口簿；
3．还需下列证件（借款人根据自身情况准备相应证件）
a. 单身证明户籍所在地民政局出具至今未婚的证明共1份
　　b. 结婚证明结婚证、配偶的身份证、户口簿共3份
　　c. 离婚证明户籍所在地民政局出具离婚后至今未婚的证明共1份
　　第二步：专业评估
　　公司将委托专业评估机构对抵押物进行实地评估，根据抵押物所在位置、楼层、面积、朝向等预估其大约价值。
　　第三步：签署委托协议
　　如果借款人（放贷人）与公司谈妥一切事项后，公司会和借款人（放贷人）签署委托协议书。
　　第四步：签署抵押借款合同
　　借款人与贷款人必须共同到场，共同签署抵押借款合同。请您在签字之前，仔细阅读合同中的每一个条款,不要漏过任何一个细节。以后若有任何纠纷，此合同都会作为法律依据。
　　第五步：公证
　　借款人与放贷人必须共同到公证处进行公证。
　　第六步：办理房屋抵押权证(他项权利证)
　　由担保公司派人协助借款人与放贷人办理房屋抵押权证。
　　第七步：借贷、放款
　　在一切手续都办理妥当之后，放贷人将把现款打入借款人的户头。至此贷款过程即告完成。

房产纠纷律师团队
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2019-01-02 09:23

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根据法律规定，当商品房买卖合同被确认无效后，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。当商品房担保贷款合同也被解除的，卖房人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买房人。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
　　第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。
担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

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2019-01-02 09:31

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如上所述，购房合同解除以后，购房者还是必须要偿还贷款的。那么，解除购房合同以后，按揭贷款应当怎么偿还?　　由于购房合同被解除，开发商从买家处取得的所有购房款项均应返还买家。
然后，买家应依据《贷款通则》第32条第5款：借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商的规定，与银行协商将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。　　实际上，这种还款方法是一种理论上的做法，实践中很难这样操作，因为买家所购房屋已经向银行做抵押。
如果买家拿到这笔钱后不还银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的买家所购房屋。但此时房屋已不归买家所有，处分该房屋就损害了开发商的利益，开发商绝不会吃亏。
　　那么，实践中，解除购房合同后按揭贷款怎么还呢?实际上，只能由开发商将应退购房款分为两部分，其中属于买家首付款的部分直接退还给买家。属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。
银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第30条之规定：“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止”，从而接收还款，终止借款合同。
　　我国担保法第52条之规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”，贷款合同终止后，抵押权即告消灭，当事人应办理相关解除抵押登记手续。　　以上就是对“购房合同解除后贷款合同怎么办”“解除购房合同后按揭贷款怎么还”所作的解答。
购房者必须要记住的是，购房合同与按揭贷款合同属于两份不同的合同，购房合同解除以后，贷款合同还是有效的，当事人必须要偿还按揭贷款。至于解除购房合同后按揭贷款的具体怎么还，实践中，一般都是由开发商直接还给银行。

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2019-01-02 09:41

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