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与房开商签订的回迁房合同的面积是100平方米，是原拆迁时原有面积。原房是私有独立房屋，没有与他人房屋相连。因此，在合同上双方确定，回迁房面积不参与公摊。而实际交房的面积只有84.56平方米，相差15.44平方米。房地产开发商应承担什么责任，可以适用最高人民法院关于商品房纠纷审理的司法解释第14条来处理吗？回迁房面积不参与公摊。房地产开发商应承担什么责任，可以适用最高人民法院关于商品房纠纷审理的司法解释第14条来处理吗？

房产纠纷 2019-06-07 10:49 人浏览

共3位律师解答

《房地产开发企业资质管理规定》，城市房地产开发企业应当申请核定企业资质等级并持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》。《房地产开发企业资质管理规定》中将房地产开发企业的资质划分为五个等级，其中
一、
二、
三、四级企业能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。因此，审查开发商的资格不仅要从形式上看其有关证件是否齐全，还应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。为慎重起见，建议购房者尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。

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2019-06-07 10:26

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商品房面积纠纷一般怎么解决，　　商品房销售，在实务中有按套(单元)计价的，也有按套内建筑面积或者建筑面积计价的。这些做法，也为有关规定所认可。《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”　　
1、约定以“套(单元)”计价，对商品房面积误差纠纷的处理　　《商品房销售管理办法》第十九条规定：“按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后，可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”　　
2、约定以商品房面积计价，对面积误差的处理　　
(1)与面积误差相关的几个概念　　①商品房销售面积。　　商品房整栋销售的，商品房的销售面积为整栋商品房的建筑面积。商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和(《面积计算规则》第五条)。　　②套内建筑面积。　　套内建筑面积是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和(《面积计算规则》第六条)。　　③分摊公用建筑面积。　　其计算方法为：各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积(《面积计算规则》第八条、第九条)分摊系数(整栋建筑物的公用建筑面积，除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和)，即为购房者应合理分摊的公用建筑面积(《面积计算规则》第十条、第十一条)。　　以上其中任何一个面积组成部分出现误差，都可称之为面积误差。　　
(2)商品房面积误差的处理　　最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：　　①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;　　②面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款，由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

法律快车咨询顾问

2019-06-07 10:30

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购买商品房常见纠纷怎么处理？

(一)关于房产证书(房产合法性)的纠纷
购房者要谨防开发商和销售商用异地或其他合作开发商的手续卖房。比如，某些开发商因大规模土地开发，工程不得不分期进行，一期办理了一系列合法手续，二期因有关手续尚未办理下来，为筹集资金，开发商就利用一期的手续预售二期的房屋。再有一种情况是两家单位合作建房，其中没有销售手续的一方顺势借用与其合作的另一方开发商的手续出售自己的房屋。
购房者购房时注意要看“五证”(《国有土地使用证》、《商品房预售(销售)许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工证》)和“两书”(《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》)。

(二)关于期房不能按期交付的纠纷
开发商在出售期房的广告中，常常承诺房屋的入住时间。事实上，开发商能否按期交房主要取决于开发商的资金到位情况。由于房地产开发需要大量资金投入，开发商的自有资金一般只占开发项目所需资金的很小一部分，除施工单位垫资外，大多数的资金来源于银行贷款和预售房屋所得的售房款。这样如果开发商不能如期从银行获得贷款或房屋预售情况不佳，那么就会直接影响工程进度，开发商也就不能按期交房，纠纷不可避免发生。
一旦发生开发商不能按期交房时，购房者一般不能马上要求解除合同。双方应首先确定不能按期交房的原因，如确属开发商方面的责任，购房者应给开发商一定的宽限期，让开发商在该宽限期内继续履行合同。当开发商在宽限期内仍不交房时，购房者有权解除合同。

(三)关于购房面积的纠纷
在房屋买卖中，购房者经常就实际房屋面积与合同书中规定的面积之间的误差与开发商发生纠纷，若购房者此时对所购的房屋进行了装修，法律上将购房者这种装饰装修行为认定为同意接受合同中有关房屋面积增减部分，购房者只能听从开发商的摆布。因此，购房者签订合同时一定要将合同中涉及面积的条款搞清楚后再签订合同。
关于面积误差问题，买卖双方在订立合同时应该约定实测面积与暂测面积存在一定范围(如3%)内的误差，不视为卖方违约，但双方应按实测面积和合同约定的单价重新结算，多退少补；若实测面积与暂测面积的误差超过一定范围(如3%)应视为卖方违约，卖方应承担违约责任。

(四)关于房屋质量的纠纷
与房屋面积纠纷相比，房屋质量纠纷在认定卖方违约责任上较为明晰一些。目前国家对《住宅质量保证书》的各项内容已作了明确规定，购房者必要时可请建筑质量监督部门进行实地检查。

(五)关于物业管理方面的纠纷
物业管理是购房者长期面临的一个问题，购房者(业主)与物业管理公司发生的纠纷涉及许多方面，尤以缴费的多少为最常见。
对于购房者来说，首先要明确的物业管理不同于过去住宅区的房管，购房者在完成购房手续后入住前，要与物业管理公司签订管理公约，接受物业管理公司的管理，并享受管理公司提供的各项服务。
在签订管理公约时，购房者一定要明确双方的权利和义务。购房者应该清楚自己是签约的主体，是合同的一方，完全有权利修改管理公约的有关条款，并且有权利保留和选聘新的物业管理公司的权利。但是在实际生活中，许多购房人不知道自己具有哪些权利和义务，误认为管理公约是不可修改的，管理公司也是不能更换的。关于维修基金和管理费用的支付，更是不知如何处理是好。
目前关于维修基金管理费用的标准尚无具体的明文规定，这就给物业管理公司留下了较大的余地，也给购房者增加了无形的压力。但不管怎样，收费的高低是应该与服务的质量成正比的，所以，购房者在签订管理公约时，有权对收费的数额和服务的项目与质量提出修改意见。

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