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汶上东和新城业主所反映的问题
尊敬的领导：
我们是东和新城南区的业主，自交首付之日起，济宁东和房产的开发商迟迟不交房；如今好几年过去了，有些业主至今没有交房，有些在今年5月份通知交房，在此期间我们发现一些问题，这些问题在大部分已交房的北区业主那里同样存在，现在向政府反映：
一、没有购房合同,五证不全。①业主交上首付款后开发商并没有与业主签订任何的正式购房合同，没有明确交代的交房日期等问题，只是一张购房协议书，侵犯了业主的合法权益，业主权益没有得到任何保障。②开发商通知交房，办理房贷，但并没有具备交房的手续，五证不全，并且开发商自动工之日起，已达5年之久，并没有申请办理相关手续。
二、偷换房贷概念，非法集资。开发商通知我们办理征信，然后可以办理房贷。国家规定，没有“五证”不能办理贷款。据我们所了解，开发商所谓的贷款，是向他们公司的一个股东——一个信贷公司去贷款，这种情况开发商一直向我们隐瞒，我们认为，这种行为和多年之前交纳首付为同一性质，涉嫌非法集资。
三、违章建筑。开发商在小区内存在违章建筑：①小区内幼儿园；②小区内9号楼；③小区内西边正在施工的物业服务中心。以上三个区域都是我们5月份在汶上县房管局微信公众平台查询得到的消息。其中，小区内的幼儿园本应是小区内的娱乐广场，9号楼本应是3个单元，现在已经建成了5个单元，而开发商就是要把这样的楼交给9号楼的业主们。
四、房屋测量面积存在问题。①开发商在5月份通知我们，说有部分房屋测量面积变大。说有的房子测量的面积竟然多达10m2以上，并且多出的面积不按国家规定收取费用。②我们对房屋面积存在疑问，向县里有关部门反映，有关部门说开发商并没有让有关部门测量房屋面积，然后我们找到负责测量的有关公司，说这次测量只是估测，数据并不准确。我们要求开发商提供相关测量数据，开发商并不提供给我们。
五、违反国家规定，乱收费。①非法收取开口费等费用。开放商在今年5月份通知交房，违反国家规定，收取开口费。并且在并没有暖气配套设施的情况下，每户收取暖气配套设施费3000元左右；在已经收取物业费的情况下，还收取公摊电费300元。此次收取各种费用10000元左右，打电话通知我们，不交这些费用就不能让我们拿钥匙。②收取储藏室、车库费用。开发商去年年底向我们收取储藏室费用，而根据国家规定，储藏室都是免费提供给业主使用的。去年年底我们大部分业主已经把储藏室的费用交了，因为他们说，不交不能拿钥匙。储藏室售价并没有按房价的50%收取，而是更高，并且公摊面积为50%。今后开发商还计划卖给有车的业主车位，不买车位的业主没有办法停车。③已入住的北区用户，小区内的电费、水费高于其他小区收费。
六、非法占用应急通道。本来属于小区内的应急通道，被开发商建成门面出售。东河新城小区建成后为汶上最大小区，开发商只留有北门和南门两个出口，一旦发生火灾或地震等自然灾害，后果不堪设想。
七．设施不完善。①小区内的消防设施并不完善，一些消防设施只是摆摆样子，并不能使用，对高层建筑造成重大安全隐患；②开发商私自打井，在小区设置两条水管线，并且井水按自来水的价格收取水费；③楼房建设所用的混凝土不合格，存在偷工减料的行为。
对于以上问题，我们希望政府有关部门制止开发商的违法行为，帮助我们解决所存在不合理的问题，让开发商做到以下几点：
一、办理“五证”，签订购房合同，明确规定交房日期、“五证”办理完毕日期及可办理房贷日期。
二、在正规银行办理房贷。
三、拆除小区内违章建筑。
四、由政府有关部门测量房屋面积，提供具体测量数据。
五、根据国家规定收取小区内物业费，如需收取配套设施费用，开发商必须建好相应的配套设施。储藏室、车库是否收费应符合国家有关规定。
六、保证应急通道畅通，完善相关安全配套设施，清除安全隐患，保障小区内的居民生命安全。
七、检验工程质量，完善配套设施。如不能完善，就不应收取配套设施费用，例如：取暖气配套设施费。
我们大多数都是汶上县本县的农民，家里的劳动力常年在外打工，对家里的情况不了解，一些年龄大的老人认为领了钥匙就是交完房了，法律维权意识不强。开发商利用这一点欺骗我们，在最近几年长期存在这些一些违法行为，希望政府对他们实施有效的监督，不能再让开发商继续欺骗业主，欺骗国家！
?
这样的问题我们应该怎么办？没有部门统一管理这类问题吗？

房产纠纷 2018-12-24 10:43 人浏览

共4位律师解答

协商不成起诉处理，
1、民事起诉书。(1个被告2份，2个被告3份，类推，都须原告签字或盖章)
2、主要证据材料目录及复印件。(1个被告2份，2个被告3份，类推)
3、原告身份证复印件1份并同时提供原件供查验。法定(指定)代理人代为起诉的应提交本人身份证复印件及与原告关系的证明材料复印件，同时提供原件供查验。没有身份证的提供其他身份证明材料。
4、如委托他人诉讼，另须提交授权明确的授权委托书及受托人身份证复印件各1份，并同时提供原件供查验。
5、如委托律师诉讼的，则另须提交授权明确的授权委托书及律师事务所接收委托的证明、函件和律师证复印件。
6、被告为单位的，提供被告工商基本信息。（起诉个人的，有些法庭要求补充被告身份信息）
注：以上材料都得用A4的纸

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2018-12-24 10:21

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不经催告，可以直接起诉，但只能要求赔偿迟延交房违约金，不能要求解除房屋买卖合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

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2018-12-24 10:27

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一、什么是房屋公摊面积?　　
(一)公摊建筑面积究竟包括哪些内容：　　根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第8条、第9条的规定，公用建筑面积由以下两部分组成：　　
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积。　　
2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。　　
(二)商品房不应分摊的共有建筑面积：　　
1、从属于人防工程的地下室、半地下室。　　
2、供出租或出售的固定车位或专用车库。　　
3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。　　
二、如何确定公摊面积?　　
(一)公摊面积的确定原则：　　产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊;无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。共有建筑面积的分摊方法是：　　
1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。　　
2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。　　
(二)公用建筑面积的计算方法　　购房者在购房时，看一看作为合同附件的公摊规则等，如果出现不应计入面积的部分可以要求剔除，例如已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积等。根据法律规定公用建筑面积分摊系数按以下方法计算：　　
1、整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后的剩余面积，即为整栋建筑物的公用面积。　　
2、将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。也就是说，公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。　　
3、各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。也就是说，分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。　　另外，在房地产开发商售楼时，政府有关部门将会通过一定的审批、监管程序，核准其公用建筑面积分摊系数。每一位购房者所购买的套内建筑面积数乘以公用建筑面积分摊系数，就可以得出该购房者应合理分摊的公用建筑面积。　　除此之外，会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋不能作为公用建筑进行分摊。开发商不能将自己无偿提供给一些经营单位的投资转嫁到业主身上，公摊费用不能计在房价内。购房者在计算面积时可以咨询律师或专业机构，最重要的，开发商在销售商品房时，需要在合同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。开发商如将不属于公摊面积的部分纳入公摊面积收取房款属于欺诈行为，应退还计入分摊面积部分的相应价款并支付违约金。另外，开发商无权将公摊面积再次出租或出售，需要征得业主委员会的同意并将所得利益应该交由业主委员会共同管理使用。购房者要仔细看合同内容，避免开发商侵犯自己的合法权益。

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2018-12-24 10:39

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交房是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。那么，开发商延期交房不赔偿怎么办，　　
一、开发商延期交房不赔偿怎么办　　
(一)开发商延期交房，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，但是给出延期交房的理由，这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由，但属于购房者能够承受的范围，例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等，购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。　　
(二)开发商延期交付，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，也不给出合理理由或者一味推脱逃避的，买房人可以要求解除合同的，并要求开发商承担违约责任，赔偿自己的损失。　　
(三)延期交付，经催告后开发商在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿。　　总之，购房者遭遇延期交房时对于开发商延期交房的理由不可能知道的很清楚，或者知道的并不是真实的理由，所以除了可以选择上面的解决方式，还需要注意一些其他事项，例如：签订购房合同时要注意合同中关于交房日期的规定，延期交房的处理等，如果没有约定，要签订协议。尽量在购房合同中体现出这个问题，以便发生问题的时候有据可查。　　
二、延期交房的违约金国家规定是什么　　迟延交房的违约金的计算标准:《中华人民共和国合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数如果合同约定的违约金过低,不足以弥补实际损失的,依据合同法的规定是可以向法院请求增加赔付额。

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2018-12-24 10:43

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