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老师好，我想咨询一下，我家是农村，宅基地东侧有一条胡同，是我爷爷分家时在自家庭院里分出来的，后来因爷爷和大爷爷闹矛盾将胡同在中间堵死，这边一直由我们家使用，过去爷爷说东邻居在我们这边没有留滴水檐，都是我们家的，但年代久远，老的地契已丢失，爷爷已故去多年，老一代人所剩无几我们现在没有证据可以证明。后来父亲翻建房屋此胡同没有算在土地使用证里。大哥结婚时靠东邻居房房屋建有一车库，与东邻居无异议。后来东邻居将房子卖给另一家后搬走了，新邻居翻建房屋时和我们发生了矛盾，说我的车库占用了他们的地方，因没有房产证，村委认定胡同为公共用地，经村委协商我的车库重建向内移了40厘米，他们靠着我的车库盖得房子。2014年我翻建房屋，他们又要求我给他留50厘米滴水檐，还是因为没有房产证，村委协商我给他留了30厘米，因胡同不够建车库了，我将主房向里移了50厘米，村里还要求签了免赔协议。自那时矛盾一直不断，现在他告我违建，要拆我车库，村委不敢管。我该怎么办？

房产纠纷 2019-01-03 00:14 人浏览

共3位律师解答

关于农村宅基地，例如，宅基地使用权是指农村居民在集体所有的土地上建筑房屋，供作居住的权利。《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
虽然法律并不禁止农村村民住房的转让，宅基地上的房屋所有权可以转让，但是根据房地一致原则，房屋所有权转让，势必宅基地使用权也随同转移。因此，村民只能将自己的住宅转让给同村的村民，以确保该村民有取得宅基地之使用权的资格。
　　同时，法律对农村的宅基地使用权的转让是严格限制的，宅基地使用权的转让必须符合以下条件：宅基地使用权的受让主体有一定的范围，宅基地使用权只能转让给本集体经济组织的成员，如果转让给村外人员，该受让人必须在本村落户并且符合申请宅基地的条件，且该成员必须符合宅基地使用权的条件，即一户一宅面积符合规定;宅基地使用权的转让必须同房屋同时转让;转让人不得在申请宅基地使用权;宅基地使用权转让后，应当及时办理变更登记。
因此，根据《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。所以，进城务工的村民需慎重出卖在农村中的房产，防止再回到农村时无房屋居住。

法律快车咨询顾问

2019-01-02 23:51

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有房产证的房子可以做抵押，但抵押合同成立不生效，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条下列财产不得抵押：　《中华人民共和国担保法》第三十七条下列财产不得抵押：
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十九条　以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。

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2019-01-02 23:56

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有房产证后买卖合同一般就用不上了，但建议还是保存吧。房屋买卖合同就是一般的买卖合同，是债权行为，根据合同法和相关的民法通则等法律调整。一般来说，房屋买卖合同的作用在于能够证明您的房产证存在的合法性，因为物权关系的存在的基础在很多情况下是债权关系。
先有买卖合同，后有房产过户。这是房屋买卖合同的第一个作用，就是证明产权合法性。
房屋买卖合同还有一个非常重要的作用，那就是买卖双方权利义务的证明，是索赔的依据。当然，一般情况下是看不出来这个作用的，但是出事的时候就有了。
比如说您买房之后对面积进行实地测量，或者您卖房的时候购房者对面积进行实地测量，发现面积小于合同约定的面积，那么合同就可以作为索赔的依据。

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2019-01-03 00:14

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