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买二手房时交易合同在去年年底就签了，因为房主未办理房产证，所以手续才办到现在还没完事，因为房价飙升，现在房主不想卖房了只想赔偿两万块钱违约金，由于合同有效期到本月30日，房主一直在拖时间，这种情况我可以采取什么法律措施？因为房主未办理房产证，由于合同有效期到本月30日，这种情况我可以采取什么法律措施？

房产纠纷 2019-05-23 12:40 人浏览

共4位律师解答

在房屋买卖合同中，如果房屋所有人反悔不按约定将房屋进行过户的，作为购房方可与房屋所有人协商解决，协商无效的，可以依法向人民法院提起诉讼，请求房屋所有人按合同约定，办理房屋过户手续。相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第三条　人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。
第二十一条　对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。
同一诉讼的几个被告住所地、经常居住地在两个以上人民法院辖区的，各该人民法院都有管辖权。

法律快车咨询顾问

2019-05-23 12:16

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卖房合同范本：
甲方(卖方)：
乙方(买方)：
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：
一、甲方自愿将坐落在xx市区路小区号楼单元室(建筑面积平方米，储藏室平方米，产权证号 )房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方(附房产证复印件及该房产位置图)。
二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写 ;即人民币小写。
三、乙方在签订本合同时，支付定金，即小写。
四、乙方支付定金之日起个月内，向甲方支付首付款(定金从中扣除)，首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付(有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理)。
五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。
六、办理房产证手续所产生的有关税费由方承担。
七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。
八、甲方应在前将该房产交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用;无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。
九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付元的违约金;一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约;如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。
十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件，并将抽风机一台(型号： )，空调两台(型号： )，热水器(型号： )，浴霸(型号： )，饮水机(型号： )，音响两台(型号： )，凉衣架，房内灯具，前后门窗窗帘、电脑桌一张，橱卫设施，等让与乙方(含在房屋价值内)。
十一、本协议一式两份，具有同等法律

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2019-05-23 12:18

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您与对方签订的《房屋买卖合同》是合法，有效的。出卖方拒绝继续履行合同已构成违约。可起诉要求对方承担违约责任。其次，根据《合同法》第116条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
也就是说您只能选择要求对方双倍返还定金或承担违约责任两者其一。最终以哪种诉请起诉，要根据案情来选择。最后，胜诉后，如被告拒不执行判决所确定的义务，您可向法院申请强制执行对方的财产。

平台法律顾问团队
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2019-05-23 12:40

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一、合同违约如何处理？
　　
1、双方违约
　　指合同双方当事人都有违约行为，或一方当事人有违约行为，另一方当事人对损害的发生也有一定过错的情况。
　　
2、前者如买卖合同中，卖方提供的标的物有缺陷，同时买方并非出于标的物有瑕疵而无故迟延付款，即为双方都有违约行为。
　　双方的违约行为一定是各自具有不同的动机和目的，而不是互为因果关系，并非是因对方瑕疵履行，另一方则拒绝付款，这种情况不应看作另一方违约，而是其获得的应有权利。
　　
3、后者如保管合同中，保管方疏于管理，而委托方隐瞒了货物易燃这一自然属性，使保管方在未采取相应防火措施条件下引起货物灭失，这种情况即为受害人对损害的发生有一定的过错。
　　
4、合同法第120条规定
　　当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
　　
5、双方违约处理注意事项
　　1)实际上双方违约的情况并不必然发生双方的违约责任。
　　如果一方的违约行为系基于不可抗力免责的，另一方的违约是不能免责的，在这种情况下，也仅有一方承担责任，因不可抗力违约的一方不应承担违约责任。
　　2)如双方的违约行为产生的违约责任是同种责任，依其性质可以抵消的，双方可以在法律规定的范围内将各自负担的责任抵消。
　　如双方合同当事人之间为数人或一方合同当事人为数人的，在双方违约的情形下，会发生较为复杂的连带债务或按份债务。
2、承担违约责任的方式
　　继续履行合同；
　　支付违约金；
　　赔偿损失；
　　履行定金罚则；
　　其它救济措施。
　　
6、双方都有违约，如何处理？
　　在双方违约的情况下，一般法院通过考察双方过失的大小、比较双方行为与损害后果间关系的紧密程度及其它情事加以认定。
　　合同法没有具体规定适用哪一种标准来分担责任，具体的操作主要由法官综合权衡各方面的因素进行自由裁量。

房产纠纷律师团队
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2019-05-23 12:38

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