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与业主签订了二手房买卖合同，但因房价上涨，现在业主反悔不卖了?，只愿意退还12万的定金，我能不能起诉到法院，要求业主继续履行合同

房产纠纷 2018-12-27 11:01 人浏览

共4位律师解答

《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方当事人可以选择适用定金或者违约金条款。”由于我国《合同法》规定的定金是违约定金，它与违约金在目的、性质、功能等方面都有相同性，因此在许多情况下两者不能并用，否则，不仅将会给违约方强加过重的责任，而且责任后果与违约所实际造成的损失相比相差很大，也是不合理的。
所以在当事人既约定了违约金又约定了定金的情况下，应当允许并且只能由守约方选择一种对其最有利的责任形式，而不能两者都同时选择适用。

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2018-12-27 10:41

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定金合同，在不同的情况下具有不同性质。因此对定金的处理应视合同的具体情况，根据定金的性质和作用，分别按照抵作价款或收回、合同无效返还定金、一方违约而“不予返还”或者“双倍返还”来分别处理。下面就常见的几种商品房定金合同纠纷情况进行分析：
1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。
2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
4、如果因卖方未取得预售(销售)许可证或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的，应按无效合同处理，卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。
5、如果买方在正式签约时将认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为卖方违约，应双倍返还定金。
6、若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权利或声明以正式为准的，应视为合同的主要条款未确定，正式合同如因此不能成立，卖方应将定金及利息返还买方。

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2018-12-27 10:45

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定金并非越多越好，有的卖家认为，定金越多越好，尤其是还有尚未还清房贷的卖家可以用此来解抵押。定金收多少一般是基于二手房买卖双方的协商结果，但还需要考虑其他因素。根据我国《担保法》规定，定金的数额不能超过主合同标额的20%，超过的部分不受法律保护。

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2018-12-27 11:01

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既然签订了合同，合同开始生效，那么单方面的不履行合同的行为就属于违约了，你要反悔的话就要按合同的要求支付对方违约金的。当然，除非你有足够的证据证明合同是被胁迫签订的，或者存在重大误解、显失公平，对我们国家、社会、他人和自身造成了重大损失的，那么你可以请求法院予以撤销。
还有一个如果合同内容违法，签订双方意思表示不真实，合同主体不符合有关规定的，这类合同无效。

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2018-12-27 10:54

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