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你好，因为在2015年买了一套经济适用房，当时约定5年后办理过户手续，卖方缴纳土地出让金，买方负责过户费用，现在因本地经济适用土地出让金政策有改动（要收房屋出让收益的60%，就卖价与买价，价差的60%），卖家一直给我说，国家不让办理了，当时我们协议上约定，如一方违约，违约金为房屋款1.5倍（未明确说购房款，现在房子也涨价大概60%以），请问我该怎以做合适呢？因为在2015年买了一套经济适用房，卖方缴纳土地出让金，请问我该怎以做合适呢？

房产纠纷 2019-06-17 15:56 人浏览

共4位律师解答

1、登记费
　　住房，权利人按80元/套；非住房，550元/套。
2、转让手续费
　　住宅按6元/平方米缴纳，双方各承担50%；非住宅按18元/平方米缴纳，双方各承担50%。
3、契税
　　首次购买面积90平方米(含90平方米)以下的普通住宅按成交价格的1%缴纳，首次购买90平方米以上，144平方米(含144平方米)以下的普通住宅按成交价的
1.5%缴纳。其它全按成交价的3%缴纳。
　　普通住宅的标准满足以下条件：住宅小区建筑容积率在
1.0以上(含
1.0)，单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)。
　　144平方米以上属非普通住宅，按成交价格的3%缴纳。
4、营业税
　　普通住宅，未满2年按全额的
5.65%缴纳，2年外免征；非普通住宅，未满2年按全额的
5.65%缴纳，2年外按差额的
5.65%缴纳；商业用房按差额
5.65%缴纳。
5、个人所得税
　　个人出售家庭唯一住房满五年免征，其它按差额的20%或是全额的1%缴纳。
6、土地出让金
　　划拨住宅用地转让的按成交价1%缴纳。
7、印花税
　　产权证按件贴花每件5元缴纳。
8、工本费
　　核发一本证书的免交；其它每增加一本证书，按10元/本缴纳。

平台法律顾问团队
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2019-06-17 15:32

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买方税费　　
1.契税：房价
1.5%，适用个人购买普通居住用房;房价3%，适用个人购买非普通居住用房、花园住宅、非居住用房及法人购房。　　
2.印花税：合同价×
0.05%。　　
3.权证印花税：5元/本。　　
4.配图费：25元/套;非居住用房130元/套。　　
5.交易手续费：
2.5元/平方米×建筑面积;非居住用房：合同价×
0.5%(买方承担)。　　
6.权证登记费：80元/件;非居住用房、法人售房300元/件。　　卖方税费　　
1.营业税及附加。　　A.居住用房满五年：普通居住用房：免征;非普通居住用房：(出售价—购入价)×
5.55%(境外人为5%-
5.05%，视房产所在区县而定);　　B.居住用房未满五年：合同价×
5.55%(境外人为5%-
5.05%，视房屋所在区县而定);　　C.花园住宅、非居住用房、法人售房：(出售价—购入价)×
5.55%(境外人为5%-
5.05%，视房产所在区县而定)。　　个人所得税。　　A.居住用房满五年，且为本人唯一一套自住用房：免征;　　B.居住用房未满五年，或产权人拥有两套(含)以上房产：　　①(出售价—(购入价+上手契税)—本手营业税及附加—装修费(最多不超过上手房价10%)—银行贷款利息—上手交易手续费—上手公证费)×20%　　②未提供完整房屋原值凭证：　　普通居住用房：合同价×1%　　非普通居住用房：合同价×2%　　C.花园住宅、非居住用房、法人售房：(出售价—购入价—营业税及附加—出售税费—土地增值税)×20%。　　土地增值税。　　A.居住用房：免征;　　B.花园住宅、非居住用房、法人售房：(售价-土地增值税可扣除项目)×税率;　　税率：当土地增值税/土地增值税可扣除项目≤50%，税率为30%，大于50%小于等于100%时税率为40%，大于100%≤200%时，税率为50%，大于200%，税率60%;　　C.土地增值税可扣除项目为：房屋购入价+房屋购入时的契税+购入时的交易手续费+购入时的印花税+本次的营业税及附加+本次的中介费(需视房产所在区县而定)。　　印花税：合同价×
0.05%。　　交易手续费：居住用房
2.5元/平方米×建筑面积。　amp;车位的税费征收标准参照非居住用房。

房产纠纷律师团队
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2019-06-17 15:39

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卖方逾期交房的违约责任应如何约定?卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时，卖方未能完工并通知购房者入住;一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，卖方为按合同期日办理入住，也通知购房者入住。　　一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定：
(1)卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，首先，由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件;否则视为违约、卖方逾期交房;
(2)卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的(如3—6个月)，则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。

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2019-06-17 15:56

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关于土地过户费的问题，需要缴纳的土地过户费用：契税
1.5%，印花税5‰，如果是从中介买房，需付给中介代理费
2.5%，另外如果需要贷款，还要支付银行的贷款费用，包括律师费评估费等。领取房产证以后办理土地证.如果土地是划拨的，还要缴纳土地转让金(当地政府确定的地价的3%)，若土地是转让的，就不须缴纳，此外都是零星费用。

法律快车咨询顾问

2019-06-17 15:43

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