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在农村买没有房产证的二手房,在买卖的时候双方买主和卖主只签房屋转让协议.还需要办理房屋产权证吗?或者以后卖主反悔想要回该房屋.如果没有房屋产权证，双方签订的协议是否起到法律效果?

房产纠纷 2019-01-04 13:04 人浏览

共4位律师解答

买方解除合同并要求卖方承担根本违约责任
一般情况下，房屋买卖合同中都会有一条补充协议："拒绝将该房屋出售给乙方（买方）或者擅自提高房屋交易价格的，则甲方（卖方）构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。"
所以，如果卖方在签订定金协议以及房屋买卖合同之后违约，那么双方可自行协商违约金数额。
协商不成买方可以以诉讼的方式要求售房人承担房屋总价款的20%的违约金；且违约金数额多少是根据实际损失而定。在诉讼过程中，法官会根据以下（但不限于）因素来综合判断违约金的具体数额：
a.守约方的实际损失（核心）；
b.违约方的恶意性程度；
c.合同履行的程度；
此外，购房人也可同时要求售房人按照合同约定承担其已向居间方支付的代理费用。
3、双倍返还定金
购房人可通过协商或者诉讼的方式要求售房人双倍返还定金。
法律依据：根据《高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条："因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。
但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。"

房产纠纷律师团队
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2019-01-04 12:36

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房产依附于地产，在我国农村土地属集体所有，集体土地是不允许买卖的，所以农村的房产原则上是不允许买卖的，但现实生活当中也不是没有变通的做法，房产可以买卖但没有过户一说，不过户也可以正常使用，各地方政府一般也睁一眼闭一眼，所以那对夫妇如果急于用钱的话，可以出卖，可能价格受一些影响。如果离婚先用共有财产还债，不足由双方均摊。
父母赡养问题是另一个问题，他们离婚不影响每个人赡养自己的父母。

平台法律顾问团队
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2019-01-04 12:43

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（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

平台特邀律师
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2019-01-04 13:04

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二手房交易过程中，产权确认的标准就是“五证”，具体包括入下：
《国有土地使用证》
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《建筑工程施工许可证》
《商品房销售(预售)许可证》
“五证”是卖方拥有该房屋产权的重要凭证，在二手房买卖交易的时候，买方应该仔细核对，而且要看原件，因为复印件很容易作弊。如果“五证”缺失却进行交易，在产生纠纷时，购房者的权益不一定能受法律的保护，严重的可能会被骗，买到一套假房子。

法律快车咨询顾问

2019-01-04 12:48

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