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2015/6/20?我在杨浦中原地区看中了一套64平米2楼的二手房（满屋唯一），当时由于中介的催促和怂恿下就在当天与房东谈定了价格188万，和中介签署了三方的区间合同。当时我们同意7/4号签署正式合同和支付首付90万，公积金贷款60万，最后付35万，由于房东需要把户口晚点迁出，所以我们压了尾款3万，协议说明等他们210天后迁出户口再付清3万尾款。当天我在银行取出2万现金当场交给房东作为定金。
当时由于是第一次买房和没看清楚合同，既然同意了房东12/31交房。这也就意味着9月所有的房屋程序走完后万房东要在此房白白居住3个月。于此同时我们也发现了该小区没有正规的物业。然后我们在6/25晚上亲自找了房东询问物业问题。房东说物业不是问题，他们有物业的，当我们要求房东出示正规物业发票时，他们却拿不出来。于是我们又找了中介，中介口口声声的说会帮我们调查，但最后还是我们亲自去了杨浦区的物业管理所寻问，结果是此小区的确没有物业。而房东嘴里所说的物业是一对老年夫妻在此小区私自收取小区居民的钱进行一些日常设备维修。
基于以上两点我们及时的向佳丰中介进行了沟通，我们提出的要求是：是否能和房东洽谈能9月底交房.?中介说可以，他会帮我们协调。在签正式合同的前一天也就是7/3号中介电话我说，房东说可以9/30号交房。但是7/4号下午两点我们到了签合同的地方，房东说他并没有同意9/30号可以交房，最早11/30号交房。然后房东就欣然离开，理由是他要去看其他的房子（因为他也要买房）。当他离开的这段时间我就坐着和中介商量，我说“如果真的不能提前交房我也没什么异议但是由于经济问题，我的35万能不能分期付款，比如等我拿到房屋证的时候给18万，余下的17万等他们搬走后立即支付。3万尾款还是等他们迁出户口后支付。”中介回复“我可以和房东商量一下，他给房东发了短信，过了半小时房东再次过来，中介和他叙述了我的要求后，房东一下子怒气冲冲的说”你们怎么总是变卦，你们是不是有诚心买房，如果不想买我可以原封不动的把2万定金退还给你“说完就甩手走了。中介去拉劝，他们在楼下谈了一会儿后，中介上来就和我说把合约签掉，何必多事。”然后房东再次出现表情严肃对我吼道；你们一会儿物业问题，一会儿交房问题，一会儿尾款问题，你们什么意思！买就买不买拉到，一切按合同办事。说万就开车扬长而去。
但是我看着眼前的区间合同，心想：小区没有物业问题（无从解决），房东交房晚（洽谈不成功），尾款35万还未凑足。但是如果今天不签合同就属于我违约，不但2万定金要不回，还要赔偿中介费和房东的费用（按区间合同）。所以在下午5：30我和中介说：算了，我签合同，一切就按区间合同办。中介立即给房东打电话，但是房东不接电话，中介也发消息给房东，最后电话接通后房东狠狠的说我不卖了。为什么不卖没有任何理由。从下午2点等到晚上7点就等来房东说不卖了。
7/11号中介说房东同意把2万定金退还，你来拿钱吧。我就去了中介。但是中介变卦了，一开始要求我们把归还的定金压在他们这里再次买房用，我坚决不同意。然后房东，我，中介三方坐在一起谈。房东说他可以把钱还我，中介却要我们赔偿他们房屋原价1%的佣金。我不同意，我说我没有违约为什么要给你们佣金？中介认定我违约在先，房东违约在后。他们说如果没有我种种的要求就不会导致合同签约不成。所以我要么给中介费，要么今天把合同签了。如果我觉得1%多了，我可以报个价格给他们，他们再去和他们的老板申请。但是我认为我提出的要求都是我的意愿，没有形成任何文字，卖房也没有同意。最后我是同意签订合同是卖方不愿意签合同。能算我违约吗？于是7/11号三方就不欢而散。
现在中介说房东不肯把定金退还，中介说我可以帮你把定金要回但是你们要付我1%的佣金。

房产纠纷 2019-01-01 20:49 人浏览

共4位律师解答

在房屋买卖合同中，下列情形下卖方的行为可能构成违约：
1、契约即法。双方就房屋交易的意思表示达成一致，卖方收取定金后，无法定或约定理由拒绝继续履行，不仅有可能需要承担违约责任，且同时仍需继续履行。
2、在买方逾期支付购房款情况下，卖方并不当然享有解除合同权利，合同亦不当然自动解除，卖方未依法履行通知或催告义务情况下，将房屋另售他人，可能会被认定“一房二卖”、根本违约，而承担相应责任。
3、二手房交易双方约定就房屋买卖合同进行公证的，双方应先核实是否符合公证办理的条件，如未取得房产权属证明的房屋，虽可进行合法交易，但却可能无法办理公证，在此情况下如何履行，如双方不能达成一致，任何一方反悔，都有可能构成违约。
4、卖方为赋予自己不受限制的自由解约权利，约定“赔偿同等已付购房款后可解约”，在收受购房款并为交付已数年，但始终未过户情况下，诉请依约解除，可能不会被支持。

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2019-01-01 20:31

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开发商不退定金怎么办
退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通过合同条件谈判时双方修改的记录或者双方谈话的录音来证明。
有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。
另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。
当然，实践中因为前述的合同类文件性质、内容有区别，所以针对每份合同应采取的方式略有不同。建议签订合同时要留心，同时如果合同已经签署，自己又不确定通过哪种方式保护自己的利益更为稳妥，可以请专业的律师予以协助。

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2019-01-01 20:36

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;　　拖欠物业管理费　　法律关系问题　　在业主购房及居住过程中，出现的主要当事人有：业主(购房人)、开发商、物业公司，存在的法律关系有：物业公司与开发商之间的前期选聘及物业交接管理关系、业主与开发商之间的房屋买卖与房屋维修法律关系、业主与物业公司之间的物业管理法律关系及业主之间因相邻产生的相邻法律关系及因侵权等产生的其他法律关系。虽然在同一主体身上可能产生多个法律关系，如业主也是购房人，与物业公司产生物业管理法律关系，与开发商产生房屋买卖法律关系，与其他业主产生相邻关系，但需明确的是这些法律关系之间是彼此独立的，因此，主体权利义务的承担是不能混淆的。　　但在物业管理收费实践中，却经常出现主体混淆，归责错误的现象：业主极易将物业公司与开发商混为一体，或将其他业主对自己的侵权理解为是物业公司的管理不善;而开发商与物业公司也出现越权管理，责任区分不清的情况。上述现象的出现主要是由于当事人对下面两大法律关系没有清楚的认识，将非物业公司的权威归责于物业公司身上。　　物业公司与开发商之间的法律关系　　在《物业管理条例》颁布以前，存在开发商对小区物业管理的情况，但由于开发商作为建筑单位，专业技能缺乏，不利纠纷的解决。2003年9月1日起施行的《物业管理条例》规定：小区的物业管理活动需由物业管理企业进行，根据该条例颁布的《物业管理企业资质管理办法》，对物业管理企业的资质进行了进一步规定，将物业管理企业的资质分为
一、
二、三等级，物业公司需根据自身的资质实施对不同类型小区的物业管理。　　因此，目前除部分以前开发的小区还存在由开发商的物业管理部门进行管理的情况外，大多数小区的物业管理，是由有相应资质的物业公司进行的。　　在前一种情况下，小区的物业管理部门作为开发商的一个部门，与开发商是从属关系，不能独立承担责任，对外的所有活动均需以开发商的名义进行。但在后一种情况下，开发商与物业公司分别是两个独立的法人，在小区的管理活动中，物业公司应对自己的行为独立享有权利、承担义务。　　但由于在业主、业主大会选聘物业公司之前，小区的物业是由开发商选聘的物业公司进行管理的，在这种情况下，特别是当开发商将小区交由自己成立的物业公司管理时，下列现象就极易出现：业主将开发商的责任转嫁到物业公司的身上，以房屋质量存在问题为由拒绝缴纳费用;而开发商与物业公司也错误理解了自己的权利义务：物业公司在业主入住时提出不交物业费不给房屋钥匙;开发商将应退还给业主的购房款充抵物业费。　　这些情况的出现，都是没有弄清法律关系，对于业主来说，由于开发商对房屋负质量保证责任，在开发商没有将维修工作委托给物业公司的情况下，业主只能要求开发商对房屋进行维修或承担赔偿责任，而不能向物业公司提出主张，而物业公司与开发商也应正确认识自己的权责：收缴物业费只能由物业公司进行，而房屋交付则是开发商基于房屋买卖关系应负的责任。

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2019-01-01 20:49

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订立合同需注意什么
1、担保问题。
(1)保证。
(2)抵押。订立抵押条款，
(3)定金。一般应注意以下几方面：第一，定金使用要慎重，并不是所有合同都要使用定金；第二，定金数额应不超过合同标的的百分之二十；第三，支付定金一方违约，定金不予返还；接受定金一方违约，定金双倍返还。
2、预付款问题，预付款是一方当事人按合同约定，在合同签订后预先给付对方一定数额的货币。
3、合同纠纷的解决方式问题。
(1)是选择仲裁解决还是诉讼解决。如果在合同中订立了有效的仲裁条款，那么发生纠纷时只能申请仲裁，不得向法院起诉；
(2)如果在合同中订立了法院管辖条款时，应注意选择的管辖法院必须是合同履行地、签订地、被告住所地、原告住所地及标的物所在地法院，并不得违背专属管辖和级别管辖的规定。
4、合同的签字盖章及有关手续问题。
(1)合同的签字盖章应注意以下几方面：第一，在签字盖章前，应对合同文本进行最后的审查把关。发现不合理之处，及时与对方协商修改，待修改后再签字盖章。
第二，合同签字人应是单位的法定代表人或委托代理人，不具有法人资格的企业由其代表人签字。第三，合同的盖章可以是单位公章，也可以是合同专用章，但不能加盖单位的内部职能科室的印章。
(2)合同的公证和鉴证。
5、合同的形式和内容问题。
(1)我国合同法规定合同的形式主要有：书面形式、口头形式和其他形式。在合同形式方面应注意，有的合同只有签订书面合同才有效。
(2)合同的内容。合同一般包括以下条款：当事人的名称或姓名和住所；标的；数量；质量；价款或报酬；履行期限、地点和方式；违约责任一解决争议的方法。

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2019-01-01 20:42

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