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你好，我准备买一套房子。房子情况是一套期房，现在的房主是在去年10月份签的购房合同并在房产局备案的。现在房主准备出售这套房子，我交了定金房主和开发商协商好了以后在房产局把备案撤销了。现在让我到开发商售楼部那里将转让费交给现有房主，然后和开发商以我的名义重新签订购房合同，请问这个有什么风险吗我交了定金房主和开发商协商好了以后在房产局把备案撤销了。然后和开发商以我的名义重新签订购房合同，请问这个有什么风险吗

房产纠纷 2019-01-19 14:51 人浏览

共4位律师解答

定金是债的一种担保方式，是指合同当事人约定的，为确保合同的履行，由一方当事人在法律规定的范围内预先向对方交付的一定款项。债务人履行债务后，给付定金的一方有权收回定金，或者将定金抵作价款；收受定金的一方不履行债务的，应当将双倍的定金返还给付定金的一方。给付定金的一方不履行债务的，则无权要求返还定金。依定金的目的和作用的不同，可以分为以下几类：
(1)成约定金，即以定金的交付作为债之成立的要件的定金。这种定金在日常生活中最为常见。
(2)证约定金，即以定金的交付为债之成立的证明的定金。
(3)违约定金，其性质和作用与违约金相同，都具有间接地保证合同履行的效力。
(4)解约定金，这种定金是解除合同的代价，交付定金的一方可以其丧失定金所有权来解除合同，接受定金的一方也可以用双倍返还定金来实现合同的解除。　　
(5)立约定金，是在订立合同前而交付的定金，其目的或效力在于保证在此之后订立正视合同。

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2019-01-19 14:32

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按法律规定，期房转让是国家法律禁止的，只要是没有取得《房屋所有权证》的房屋都是不能转让的。如果房主、购房人与开发商三方达成一致意见，看情况可以转让。从法理上分析，预购房的转让不是房屋的转让，而是预购合同的转让，　　期房可以转让吗？　　由于不动产买卖的特殊性，《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不能转让：
(六)、未依法登记取得权属证书的”，但该条限定的是已竣工交付使用的不动产，并未涉及”楼花”。　　《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题，由国务院另行规定”。但是国务院至今没有作出规定，建设部的《商品房销售管理办法》对此也没有规定。最新的《北京市城市房地产转让管理办法》(《以下简称办法》)对此作出明确规定，填补了这一法律空白。　　该《办法》第四十四条，预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：
(一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；　　
(二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。　　从法理上分析，预购房的转让不是房屋的转让，而是预购合同的转让，《办法》明确了与购房转让的合法性，同时对转让程序进行了规定。　　相关内容链接：　　合肥新政规定八种可退房情况，期房转让需满足的4种情形。　　
(一)8种情况下买卖双方可协商退房　　
1、因备案合同约定的原因导致交易双方解除合同的；　　
2、因买受人出国留学或定居的(需提交国外入学通知书或定居许可证明)；　　
3、因买受人工作调动到外地的(需提交外地单位工作证明)；　　
4、因买受人购房贷款未获批准的(需提交金融机构未批准购房贷款的证明材料)；　　
5、因买受人本人或其直系亲属患重大疾病或发生重大意外急需医疗资金的(需提交救治医院的诊断证明)；　　
6、在同一项目换购商品房的(需提交换购商品房买卖合同)；　　
7、因买受人已故继承人申请退房的(需提交继承权公证)；　　
8、法律、法规规定的其他情形。　　
(二)4种前提下期房可转让　　
1、直系亲属、配偶之间变更买受人；　　
2、夫妻因解除婚姻关系，买受人需变更为另一方；　　
3、多个买受人共同购买商品房，其中部分买受人解除商品房买卖关系；　　
4、法律、法规规定的其他情形。

法律快车咨询顾问

2019-01-19 14:36

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你好，在签订商品房期房买卖合同是你还需注意：
(1)签订商品房买卖合同时购房者要具有强烈的合同意识，知道在合同中尽可能地争取自己的合法权益。因此，在签订合同前一定要认真、完整地阅读合同：提出质疑，对于不理解的地方要认真调查清楚。
(2)签订合同前要了解开发商的基本情况，包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩，并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件，如营业执照、资质证书及“五证”等。
(3)合同文本是否规范。应了解开发商所使用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合制定的统一的商品房买卖合同示范文本，如果不是，应当提出疑问并特别注意合同条款的内容。
(4)所售商品房是否巳作了抵押。购房者在买房前，一定要弄清楚所购房屋的基本情况，如果房产在购买前就设定了抵押并不能如期解除抵押关系，抵押权人就有可能随时要求实现抵押权，这样，购房人不仅不能顺利取得房产证，甚至会陷入一场纠纷之中。等等

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2019-01-19 14:51

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买房交了定金，开发商违约的，业主可以通过定金罚则维权。定金罚则具体内容：
给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

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2019-01-19 14:50

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