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买二手房碰到房东违约，而且不赔违约金或定金，叫嚣让我起诉，我该怎么办？
我今年4月份看上一套二手商品房。房子本身已经交房了，但是房产证开发商正在办理中，还没有下来，所以现在没法直接过户，需要等到房产证下来后再过户。
我们就和中介，房东签了二手房购房三方居间合同，约定房产证下来后过户，同时约定了购房总价，支付方式，违约金等。
我们买卖合同里面约定房子总价是155万，签合同当天交了35万定金，然后5月份支付了80万，用于房东还清贷款解押，待解押完成后将购房合同、契税发票、购房发票全部转交给我们。另外合同约定今年9月25号前支付完剩余的40万尾款。等到房产证下来后十天内业主配合去房管局过户，如果不配合有每天万分之五的罚则。合同同时明确规定了违约责任，违约方赔付双倍定金、房子价值60%以及房子升值部分、装修费、中介费等所以相关费用。
当时买的时候房子算是市场价，因为没有房产证而且要一把付，所以价格相对市场价稍微低一点。但目前可能有其他中介在其中捣鼓，挑唆房子卖便宜了，所以现在房东突然通知中介不卖房子了，而且不愿意赔任何费用。叫嚣让我们去起诉。这种情况我有几个问题，请教下各位专家和大神：
1. 房子没有房产证，我们之间的购房合同是不是有效合同，是否具备法律效力。我问了好多律师，都说合同本身是具有法律效力的。不存在任何问题。让我放心。也帮忙我确认下？
2. 房东今天突然说也可以选择合同更名，但是这个小区合同更新非常难，尤其是现在限购基本是不可能，所以存在无法更名的可能性。如果我同意去做合同更名，如果更名失败会不会直接变相导致我原有合同失效呢？
3. 如果我们现在选择去更名的话，是不是需要签一个补充协议，如果更名失败，需要按原合同继续执行？
另外更名会不会导致已经交付的大修金失效？
4. . 业主现在不愿意赔一分的定金或者违约金，让我们去起诉，起诉前我需要收集什么违约证据呢？
5. 我是否需要让中介向房东发送履行合同催告函呢？或者我为自己向中介和房东发送，他如果在催告函有效期间内不理是不是就算有效证据了？
6. 履行合同催告函如何算送到，发送邮箱还是当面送，他们当面肯定不会接收和签字的？邮箱也会退回。
7. 假设房东现在愿意退我们支付的115万，但是不愿意支付违约金，而且要求我们把相关合同和收据都退还给他后才给我们。那么这115万收据我们怎么写？我是不是要再上面写明 “不含违约金”。合同和之前的收据是不是不能给他？
那这样我就收不到这115万了。
8. 是不是协商不成我要必须保留合同和收据，宁可先不拿到这115万（这里面存在被房东扣留一年多诉讼期的风险）。
9. 如果我们起诉对方赔付我们20%违约金和房子升值部分（房子升值了40万左右）？法院能支持多少？
10. 这个房子房产证办理中但没有贷款（贷款是用我们的钱还清的）房子能被房东抵押或者申请查封吗？我们需要申请资产保全吗？
11. 我查询有法规定，如果业主到法院申请查封的话，如果像我这种已经有购房合同的而且我没有过错的话，是不会被运行查封的，是不是这样？
12. 如果我们起诉申请继续履行合同的话，因为现在还没有房产证，那怎么申请强制执行过户呢？
13. 如果我们起诉申请继续履行合同的话，如果我胜诉的话，法院还可以同时支持我部分违约金作为惩罚吗？
14. 这个诉讼的有效期是两年吗？什么时候算开始？另外法院的强制执行的有效期是多久？
15. 是不是像我这种已经支付对方115万的（剩余40万的尾款）的情况下，向法院申请继续履行合同的意义要大于违约金呢？因为违约金可能最多给我20%，但是他扣押了我115房款整个诉讼期的。
另外我打算起诉还有什么需要注意的？是不是就算有效证据了？但是不愿意支付违约金，是不是协商不成我要必须保留合同和收据，那怎么申请强制执行过户呢？

合同纠纷 2019-06-02 20:27 人浏览

共4位律师解答

严格的说，没有按照合同的约定履行义务就是违反约定，所以如果开发商符合交付条件而业主没有按约去收房，业主就构成了违约。违约所要承担的责任一方面要看法律的规定，另一方面则要看合同的约定。
从法律层面上说，除另有约定外业主逾期收房，首先要承担房屋毁损、灭失的风险，其次是物业管理费用。较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由业主承担;业主接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由业主承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
” 同时按照相关物业管理的法律、法规，作为业主还要向物业管理企业缴纳相关物业管理费用。从合同层面上说，业主的违约责任则要看商品房买卖合同对业主逾期收房是如何具体约定的。
业主违约逾期收房的，将承担该约定的违约责任。以上是关于业主未及时收房违约金需要交吗的解答。

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2019-06-02 20:06

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在当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，及当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，除法律或事实上不能履行、强制履行费用过高等情形外，对方仍可要求继续履行。本案中对方作为房屋出售方，其应当按照合同约定履行交付相关证件材料并按时交付房屋的义务，很明显，此义务为非金钱义务，你选择要求对方继续履行房屋买卖合同，此举符合法律规定，在对方存在继续履行的条件时，可以要求对方继续履行，也可以要求对方双倍返还定金或者支付违约金。

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2019-06-02 20:08

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合同纠纷：需要按照合同约定处理，违约的可按照下列规定处理，协商不成，可诉讼处理。《合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

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2019-06-02 20:26

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你好，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。　　未支付价金的违约责任：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。　　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：　　
（一）法律上或者事实上不能履行；　　
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；　　
（三）债权人在合理期限内未要求履行。　　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。　　约定违约金的，可以要求违约方支付违约金。　　有定金的：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。　　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除违约责任。

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2019-06-02 20:27

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