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我买了一套二手房,付了2万元定金,一万在中介那里,一万在房东那里,匆忙签了房屋买卖合同,现在发现卖家贷款还没有还清,房东和中介之前都没告诉我,她们想用我的首付去赎楼,这样如果我不交首付款给他就相当于不能过户了,他也无法把房子兑现给我,那么能不能判定合同无效?我的定金还能退还吗?付了2万元定金,那么能不能判定合同无效?我的定金还能退还吗?

合同纠纷 2019-06-20 13:53 人浏览
共4位律师解答

  • (一)签订正式购房合同之前的定金。
    正式购房合同签订之前交付的定金也就是立约定金,是指为保证订立正式合同而交付的定金。一般来说,我们在签订认购书或意向书时约定交付定金作为签订正式合同的担保,这种定金就是立约定金。如果因一方原因导致没有签订正式的商品房买卖合同,应当适用定金罚则。
    也就是说,购房者交了定金但又不想买房,那么开发商可以不退定金。如果开发商收了定金但不卖房,要双倍赔偿定金。但如果因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,购房者可以要求退还定金。
    所谓不可归责于当事人双方的事由主要有银行按揭未获批准等第三方原因或当事人不能协商一致的商品房买卖合同条款并未在房屋认购书或意向书中约定的情况等等。这里提醒购房者,如果能证明开发商不卖房导致自己的损失大于双倍赔偿的定金,还可以主张开发商赔偿损失。
    (二)商品房买卖合同中约定的定金。
    正式的购房合同中约定的定金一般分两种情形,一种解约定金;另一种是违约定金。
    签订购房合同时要对定金的性质进行约定。
    因为购房合同一旦签订就生效,约定不同性质的定金,法律后果是不同的。
  • 从目前行业的情况来看,找中介办理房产抵押贷款的收费标准是贷款金额的1%~4%,这个费用包括了评估费、抵押登记费、公证费、担保费等综合费用,不会再单独收费。
    用房产证办理抵押贷款所需要的材料及流程:
    一、提交材料(除说明外,其它均须提供原件):
    1、《房地产抵押登记申请表》
    2、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。
    3、《国有土地使用证》(核对原件,收复印件一份);抵押权人为单位的应提交“营业执照”;
    4、查档结果证明
    5、抵押合同及被担保的主合同,若办理变更抵押登记,须提交《房屋他项权证》、变更抵押合同或协议
    6、抵押当事人身份证明(核对原件,收复印件一份);
    7、授权委托书及受托人身份证明(核对原件,收复印件一份,委托书须有委托事项、法定代表人的签字及单位公章)
    8、房地产估价结果证明或双方价值认定书
    9、以房改私产抵押的须提交抵押人婚姻有效证明并夫妻双方到场;
  • 定金合同,在不同的情况下具有不同性质。因此对定金的处理应视合同的具体情况,根据定金的性质和作用,分别按照抵作价款或收回、合同无效返还定金、一方违约而“不予返还”或者“双倍返还”来分别处理。下面就常见的几种商品房定金合同纠纷情况进行分析:
    1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约,买方违约的,定金不予返还;卖方违约的,应双倍返还定金。
    2、如果双方在规定的期限内,正式签订合同,则定金在买方履约后,可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中,一方违约的,适用“不予返还”或者“双倍返还”。
    3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为,仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致,而未能签约的,卖方应把定金全数返还买方。
    4、如果因卖方未取得预售(销售)许可证或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的,应按无效合同处理,卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。
    5、如果买方在正式签约时将认购书中确认的条件,如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成,视为卖方违约,应双倍返还定金。
    6、若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权利或声明以正式为准的,应视为合同的主要条款未确定,正式合同如因此不能成立,卖方应将定金及利息返还买方。
  • 应依按揭贷款合同的约定履行还款义务。若依合同约定,在银行放款前的还贷义务由原业主承担,则其应承责。如银行方要求法院查封案涉房屋,则要走相关法律程序,首先要解除与你的合同关系,这必须要有充分的证据证明你欠款的客观事实存在。
    你仔细审查一下你借据上载明的借款时间起始日是何时,是在案涉欠款之前还是之后。
  • 如果需要针对性解答,可以直接向我咨询并描述您的情况,本地专业律师将24小时在线解答。
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