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您好,是有关商品房买卖的问题请教您,我3年前在一楼盘买了一个商品房,交了部分购房款,房子现在尚未交付,因开发商后期资金缺口大,现在才发现开发商又把我买的房子网签给了其他人,等于又卖了一次,现在开发商已经被公安部门控制,我该怎么办?我和开发商签订的房屋买卖合同与别人的网签,哪个法律效力在先？?我想要这房子。是有关商品房买卖的问题请教您,我和开发商签订的房屋买卖合同与别人的网签,我想要这房子。

房产纠纷 2019-05-16 12:10 人浏览

共4位律师解答

《合同法》第八条规定:“依法成立合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解合同。依法成立的合同,受法律保护。”该条规定对合同依法成立后的法律效果――当对事人的法律约束力作出了规定。《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、规定应办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”该条规定,对合同的生效要作了规定。上述两条规定,对合同的约束力与合同的效力(生效)进行了区分。
1、房屋买卖合同应当符合一般合同生效要件:
(1)当事人具有相应的民事行为能力;
(2)意思表示真实:
(3)合同的内容合法。另外,不得违反《合同法》第五十二条的规定。
2、房屋买卖合同未采取书面形式的效力。《城市房地产管理法》第四十条规定:房地产转让,应当签订书面转让合同。因此,房屋买卖合同为要式合同。未采用书面形式,合同不能有效成立。另外,当事人申请房屋权属移转登记时,必须向登记机关提交书面的房屋买卖合同,否则无法办理产权移转登记。
3、没有进行地过户登记不影响合同的效力。作为房屋权变动要件的登记行为并非房屋买卖合同成立的法定要件,欠缺这一要件并不影响房屋买卖合同的效力。希望以上对于你提出的南宁房屋买卖合同纠纷怎么解决这个问题有所帮助，可以帮您解决相关问题。

法律快车咨询顾问

2019-05-16 11:56

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买卖合同是卖方将标的物的所有权转移给买方,买方向卖方支付价款的合同。　　买卖合同应当包括以下条款：　　
1.卖双方的名称或者姓名和住所;　　
2.标的物名称、规格、型号、生产厂商、产地、数量及价款;　　
3.质量要求;　　
4.包装方式;　　
5.交货的时间、地点、方式;　　
6.检验标准、时间、方法;　　
7.结算方式;　　
8.违约责任;　　
9.解决争议的方法;　　
10.其他条款(如国际货物买卖合同使用的文字及其效力、质量保证期等)　　买卖合同卖方必须是标的物的所有人或者有权处分该物的人。　　买卖合同应当对买卖的标的物进行详细的描述，做到明确具体一目了然。　　买卖合同应对货物质量重点加以约定，以便于验收，避免纠纷。卖方应当按照约定的质量要求交付标的物，卖方提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。　　合同中应当规定检验的时间、地点、标准和方法、买方发现质量问题提出异议的时间及卖方答复的时间、发生质量争议的鉴定机构。买方收到标的物后应当在合同约定的检验期间内对标的物进行检验，如发现货物的数量或质量不符合约定应在检验期内通知卖方，买方怠于通知的，视为所交货物符合约定。合同没有约定检验期间的，买方应及时检验，并在发现问题的合理期间内通知卖方。　　买卖合同中买方的义务还有按照约定的数额、地点、时间支付价款等，卖方的义务还有按照合同约定或者交易习惯相关单证和资料、按照约定的时间地点交付标的物等。如果双方违反了应尽的义务，应当按照合同约定承担违约责任，合同没有约定的按照法律规定承担违约责任。买方的违约的情形大致有毁约、未按照约定提货、付款等，卖方的违约情形大致有毁约、未按期交货、交付的标的物不符合约定等。对违约行为的惩处，合同双方应在合同违约责任条款中加以详细描述。

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2019-05-16 12:00

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1、（商品房）买卖网签的效力：开发商如果没有预售许可证销售房屋是违法的，商品房买卖合同将会无效。在有预售许可证的情况下，不进行网签，将使买房人不能正常过户，也不能预防开发商一房两卖。网签对于保护购房人的交易安全意义重大，能有效避免开发商的欺诈行为。但是网签一般情况下不是最终的合同，它只是订立合同的一个环节，最终的合同效力以纸面合同为准，网签和纸面合同内容保持一致。
2、（二手房）买卖网签的效力：同样二手房买卖合同的效力也具有防止卖方一房两卖、欺骗购房人和规范二手房交易行为的作用。一方面，网签后即使卖方看到房价涨了要想毁约卖给第三方也必须注销网签后才能进行，而注销一般只有买方或者双方(包括委托代理人)一起向建委或者房管局申请，才能注销，即需要有买方的协助，否则卖方不能对已经网签的房子进行处置。所以，一旦卖方毁约，买方在正常情况下只要依法起诉卖方履行合同就行了，不需要向法院申请诉前或者诉中财产保全。但是同样，二手房交易中，网签也是房屋买卖过程中的一个环节，不是最终的合同文本，只有最终的纸面合同即通常所说的交易流程第五步：印刷版合同第二部分才是最终的合同。不过不排除特殊情况下网签具有最终的合同效力。

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2019-05-16 12:10

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《商品房买卖合同》是购房者保障自己合法权益的主要法律依据，因此购房者不能不慎重看待，在签订《商品房买卖合同》时不要注意以下问题：
（1）在合同中，应注明与开发商谈定的付款方式。
（2）明确注明房屋面积
（3）对交楼日期要有严谨、具体的规定
（4）明确煤气通气的准确时间
（5）明确产权证发放到购房者手中的准确时间
（6）认真查核合同附件，注意房屋平面图与所购房屋是否一致
（7）约定设计变更时如何承担责任
（8）仔细研读补充条款的内容

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2019-05-16 12:07

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