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您好，我于2016年9月份在天津东丽湖签了二手房购买协议，我是买方，当时交定金5万元，房价90万，我交银行18万首付，贷款72万元。也就是没有把定金算到房款里，因为手头没钱，想多贷点儿。采用公积金和商业组合贷款。2017年2月4日房本拿到，银行也放款给房主了，房主以中介违约为由不退定金。其实中介也没违约，就是中介之前口头告诉他房子二个月能会交易完成。现在用了5个月，所有合同都在国家政策有效期内。请律师帮忙分析下，我还能追回来我的5万元吗，多久能追回来，谢谢您。

合同纠纷 2019-01-01 11:15 人浏览

共4位律师解答

一、二手房交易卖家违约一般有以下情形：
1、卖家拒签居间协议；
2、卖家拒收定金；
3、愿意双倍返还定金；
4、房东拒签买卖合同；
5、签买卖合同时提出不合理要求；
6、签订合同之后拒绝过户；
7、要求赔违约金而解除合同。
二、二手房个人直接交易交定金后卖方违约的处理办法　　
1、针对拒签居间协议和拒收定金：　　如果卖家在中介处挂牌待售，按中介一般的操作流程，中介会先让买家签居间协议，由于居间协议仅有买方签字，所以居间协议还没有成立，卖家即使不签，也不承担什么法律责任。中介应当采取反向操作的方式，即将居间协议的主要内容确定后，先让卖家签字，再让买方签字。　　卖家虽然已经签了居间协议，但房价上涨后不肯收定金。通常居间协议都约定意向金在卖家签收以后才能转变为定金，所以如果卖家不签收的话，那么意向金就不会变成定金，卖家毁约就不会受到定金罚则的处罚。中介除了采取前面所说的反向操作方式外，还应当要求卖家在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样，中介收了定金也就等于卖家收了定金，卖家毁约就要承担定金罚则。　　
2、签订居间协议后双倍返还定金　　通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金；支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是可以赚钱，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。　　在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失，也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。　　
3、签订居间协议后拒签买卖合同　　居间协议签订后，房东可能会找些理由来拒签买卖合同。这些理由通常有：　　
（1）居间协议的签约人未得到房东的同意。如房屋的产权是女儿或者妻子的，但签居间协议的人是父亲或者丈夫，由于签约人不是产权人，所以房东主张居间协议是无效的，要求退款了事。
（2）房东在签订居间协议时还未取得房屋产权，所以房东认为没取得产权就签的合同无效，要求退款了事。　　如果有证据证明签约人有产权人的授权，比如产权人曾到中介处挂牌，或者签署过佣金确认书、委托书等文件，那么居间协议仍然是有效的。如果没有证据证明，那么买方可以要求签约人承担缔约过失责任，赔偿买方的损失。　　如果房东购买的是期房、拍卖房，或者已和他人签订了买卖合同但产证还在办理过程中，此时房东出售房屋时尽管还没有拿到产证，但合同还是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得产权（如违法建筑），或者产权是别人的，那合同就是无效的。根据法律规定，无效的合同应由过错方承担赔偿责任，买方有权要求房东赔偿经济损失。　　
4、签订购房合同后房东拒绝过户　　房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续，但可能会制造一些借口，要求将过户时间延期，在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间，最终发信称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下，买方一定要及时发出书面催告，要求房东在约定时间签约。如同意延期，则应约定具体的期限。书面催告应当同时抄送中介一份。买方应尽量不要延期，如延期应当征得房东的书面同意，否则可能因证据不足而被法院认定违约。以上就是二手房个人直接交易交定金后卖方违约怎么办的回答，希望能够帮到你。

法律快车咨询顾问

2019-01-01 10:56

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二手房交易卖方违约且不出违约金的你可以起诉的，同时可根据合同提出违约金补偿。在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种：
1.出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户口；
2.买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续；
3.买方或卖方单方违约解除合同的违约责任；
4.房屋质量问题的违约责任；
5.房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的违约责任；
6.根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形；上面提到的
1、2两项属于逾期履行义务的违约行为，3属于不履行合同义务的根本违约行为，
4、5属于履行义务不当或不符合约定的违约行为。

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2019-01-01 11:02

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二手房交易签合同注意事项：
（
1.）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（
2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（
3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

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2019-01-01 11:06

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买二手房的定金付给谁,　　
一、买二手房的定金付给谁　　买二手房的定金交付给房主。买主可通过与房主拟定定金合同的方式控制法律风险，在合同中约定，如果房主提供的房产信息存在真实性问题或产权涉及抵押担保、产权不清晰等问题的，房主应双倍返还定金。　　首先要确认对方的确是房主;　　其次，在房主确实不能到场的情况下，如果其有充分的授权证据，由他的朋友代签定金合同是可以的。　　
二、买二手房要缴纳哪些税费　　根据我国相关法律法规的规定，对于购房者来说，买二手房需要缴纳的税费有以下几种：　　
1、土地增值税。但对于为改善居住条件而上市的公房，免受土地增值税;对于以投资为目的的公房入市行为，按公房出售价与应扣除项的差额计征土地增值税，税率按土地增值税条例规定采取超额累进税率计征。征税额的计算公式如下：征税额—收入成交价—(成本价+土地收益金+个人收入维护与更新成本+综合税额)　　
2、房产税。房产税是以房屋为纳税对象的税种。由产权所有人交纳，房地产所有人，经营管理单位、承典人、房地产代管人是纳税义务人。　　
3、契税。国家《契税暂行条例》规定，凡国有土地使用权出让、转让、房屋买卖、赠与或交换，均由承受人依法交纳契税。　　
4、手续费、交易管理费。当前的二手房交易过程中，存在交易手续费，交易双方按套交纳。

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2019-01-01 11:15

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