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律师，你好！一处位于城镇中心的房地产，现为私宅，一楼用于经营，占地面积300平方米，其中250平方米土地为国有划拨土地，划拨用途不明。房主将该宗房地产用于银行抵押贷款，未能如期还款，银行和法院委托相关机构拍卖。请问此种拍卖行为是否合法？若合法，作为拍卖受让方，该注意哪些手续的办理？一处位于城镇中心的房地产，房主将该宗房地产用于银行抵押贷款，请问此种拍卖行为是否合法？

银行 2019-01-31 18:02 人浏览

共3位律师解答

委托拍卖的房地产必须是产权清晰，权利无限制(即无抵押和司法查封)。　　
一、委托人需提供的文件：　　
1、委托人为企事业单位的：　　1)房地产权证正本　　2)营业执照复印件加盖公章　　3)机构代码证复印件加盖公章　　4)税务登记证复印件加盖公章　　5)法人资格证书　　6)上级主管或董事会同意拍卖房地产的批文或决议正本　　7)规定须评估的还应提交评估报告复印件加盖公章　　
2、委托人为自然人的：　　1)房地产权证正本　　2)权利人及共有人身份证明　　3)共有人及满18周岁居住人同意拍卖房地产的声明正本　　
二、签订委托拍卖合同，合同内注明的主要事项：　　
1、委托期限　　
2、拍卖佣金　　
3、拍卖保留价　　
4、成交款支付方式　　
5、相关欠费及过户税费承担方式　　
三、结算方式　　在完成与买受人的过户手续后，由本公司将扣除佣金后的款项支付给委托人。委托人在收到款项及佣金发票后，应出具收据给本公司。　　房地产竞买人应注意事项　　
1、在指定时间到房地产现场看样。看样时，应注意楼层、朝向、光线等对房地产的影响。竞买人自己丈量的房地产面积无法律效力，实际建筑面积以房地产交易中心予以登记的权利现状为准(可凭身份证到房地产所在地的房交中心调阅)。　　
2、物业管理费、电梯运营费等日常需缴纳的费用可至当地物业查询。　　
3、在《拍卖公告》规定的时间内携带资料及保证金到本公司办理竞拍登记手续，签署《竞买合同》。　　
4、自然人可用现金或者现金本票支付拍卖保证金。企事业单位必须用该企业出具的银行票据支付拍卖保证金，拒收现金。　　
5、准时参加拍卖，理性参加竞拍。　　
6、参加拍卖时，须按照拍卖师宣布的加价幅度加价，以拍卖师落槌的方式表示成交。　　
7、拍卖师可按房地产的总价或者单价进行拍卖。　　房地产买受人应注意事项　　
1、拍卖成交后，买受人须当场签署《拍卖成交确认书》，并在《拍卖记录单》上签字。　　
2、需在规定的时间内付清成交款及拍卖佣金。　　
3、在本公司指定的时间携带过户所需的证件前往房交中心办理房地产过户手续，涉及的过户税费按照国家现行的房产政策由买卖双方各自承担。　　
4、与委托人办理房地产交接手续，结清水、电、煤、物业管理费等费用。　　
5、凭房交中心出具的“收件收据”于21个工作日后自行到房交中心领取“房地产权证”原件。

证券投资律师团队
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2019-01-31 17:36

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房地产抵押物，是指抵押人以不移转占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的那些房地产。抵押人必须对抵押的房地产享有处分权。房地产抵押物范围如下：　　
1、房产。房产是指抵押人依法取得的享有所有权或经营权的房屋及房屋占用范围内的土地使用权。作为不动产，房地是不可分离的，房产必然包括该房屋占用范围内的土地使用权。房产，是最普遍的一种房地产抵押物，大部分的房地产抵押均以房产为抵押物。　　
2、土地使用权。土地使用权是一种物权性质的权利，它是指民事主体对国家所有或者集体所有的土地进行占有、使用、收益的权利。土地使用权分为以下四类：城镇国有土地建设用地使用权、农民集体土地建设用地使用权、国有农用地使用权、集体农用地使用权。并非所有的土地使用权均可以抵押。　　可以抵押的土地使用权范围如下：　　
(1)依出让方式和划拨方式取得的土地使用权，也就是城镇国有土地建设用地使用权可抵押;　　
(2)抵押人依法承包并经发包方同意后抵押的荒山、荒沟、荒水、荒滩等荒地的土地使用权;　　
(3)乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用的集体所有的土地使用权。　　
3、在建工程。在建工程，是指房地产开发企业以合法方式取得的土地使用权和在建工程投入的资产所组成的综合财产。以在建工程抵押的，必须是依法可以转让的在建工程，因为只有可以转让的在建工程才能通过转让实现其价值，从而保证抵押权的实现。　　
4、已经付清部分或者全部房价的预购的未竣工的商品房。

法律快车咨询顾问

2019-01-31 17:43

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《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条规定，应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品，但不能就此得出“唯一住房一概不能执行”的结论。因为该司法解释第七条同时规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。
也就是说，保障被执行人有房屋居住并不等于保护其房屋所有权。如果被执行人不履行法定给付义务，却依然出入高档场所、用高档商品、住豪宅，就不能以保护生存权为由，置债权人的利益于不顾。
据此，人民法院在执行时，可采取以大换小、以近换远、以好换差或租房等形式，既保障债务人的基本生存需要，又确保债权人实现其债权。

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2019-01-31 18:02

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