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请问房产作抵押担保进行了公证，请问房产抵押有效吗？我自己有自由处置房产权吗？

抵押担保 2018-07-19 17:09 人浏览

共3位律师解答

一、已抵押房产的买卖合同有效吗　　根据我国相关法律规定，已经抵押给银行的房子如果要进行买卖，购房者是要通知银行的，银行同意买卖的，可以提前还贷解除抵押或者办理转按揭，从而实现房屋的买卖。　　法律和规章并没有禁止抵押人合法转让抵押物，只要是取得商品房预售许可证的商品房，被抵押的商品房是可以买卖的。总的来说首先抵押财产是允许转让的，而非老观念中转让抵押物无效。其次，抵押财产要实现转让附有一定条件，转让条件成就时才发生抵押财产所有权的变化。另外，关于抵押物转让的法律规定是针对行政管理性质的规定，而不是针对抵押物转让合同效力的强制性规定。　　因此，已抵押房产的买卖合同效力，主要是看房屋买卖是否符合一定的条件。　　
二、转让抵押房屋合同是否有效　　
(一)抵押房允许转让，但抵押房转让附有一定条件　　总的来说首先抵押财产是允许转让的，而非老观念中转让抵押物无效。其次，抵押财产要实现转让附有一定条件，转让条件成就时才发生抵押财产所有权的变化。另外，关于抵押物转让的法律规定是针对行政管理性质的规定，而不是针对抵押物转让合同效力的强制性规定。根据房屋买卖协议，在受让方按合同约定支付价款的前提下，转让方负有将房屋产权变更登记到受让方名下的义务，含使转让房达到转让条件，包括解除房他项权利抵押(合同各方另有约定的除外)。可能因为转让方认为价格卖低了，想毁约，于是以抵押房不允许买卖或转让而主张商品房买卖协议无效。实际上，转让方是以自己不履行协议的违约事实，不使转让房达到转让条件，不进行过户登记。　　
(二)不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记　　被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让，应理解为房屋产权变动的结果条件，而不是原因条件，不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记，不发生物权转移，但转让协议本身不应受到影响，协议仍然有效。这即是《物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”

法律快车咨询顾问

2018-07-19 16:46

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您好，产权不清，权属有争议的，共有的房屋未经全体共有人书面同意的，属于违法建筑的房屋不能出租；如果房产证属于第三人，需要您与房子所有权人进行租赁，如果该房屋不符合安全标准，不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定，或已经设置抵押房屋所有权的房屋未经抵押权人同意的，属于法律法规禁止出租的房屋，那么就不能出租。因此建议您与房主协商解决。

平台特邀律师
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2018-07-19 16:49

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第一，首先要核实抵押人对该房产是否拥有合法的产权，是否有权设立抵押权。因为在某些情况下，抵押人对抵押的房产不拥有或者不完全拥有所有权，或者在此之前该房产已经先行进行了抵押等等，那么他所作的抵押行为就有可能自始无效。比如某人虽然在名义上一直使用该房产，对外宣称其拥有该房产的所有权，但实际其只是一个管理者，或者仅仅是该房产的共有权人之一。所以首先要让抵押人出示房屋所有权以证明其权利。其次，要看该房产现在的权利状态如何。
第二，根据《房地产管理法》第四十九条的规定，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。抵押合同的主要条款有：

1、双方的自然状况；

2、被担保债务的基本情况；

3、抵押物的详细描述、状态；

4、抵押物在抵押关系存续期间的保管、收益、意外损失的责任、保险及保险收益；

5、违约责任及争议解决方式；

6、抵押的期限；

7、抵押物清偿方式等等。
第三，由于抵押物具有不动产的特殊属性，因此根据《房地产管理法》第四十八条的规定，应当凭房屋所有权证书到房屋管理部门进行房地产抵押登记。抵押登记有三个意义：

1、对抵押权人权利的确认，保障其合法权益；

2、将该房产抵押的情况通过房屋管理部门公示于众，以保障其他人的利益；

3、限制了抵押人可能在此期间处置该房产的可能。

平台法律顾问团队
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2018-07-19 17:09

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