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租赁合同中约定可以转租，那转租时是否还需要经过出租人同意

合同纠纷 2019-03-28 21:17 人浏览

共4位律师解答

房屋可以转租情形：　　
(一)房屋的合法转租情况：　　房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，合法的转租须符合两个必要条件：　　
1、转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。　　
2、转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。　　
(二)不能转租的房屋：　　我国相关法律法规对哪些房屋不能转租均有严格规定。　　
1、“承租人拖欠租金的”、“承租人在承租房屋内擅自搭建的”、“预租的商品房”三种房屋不得转租。　　
2、房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人只有在征得出租人同意后才可以转租房屋;未征得出租人同意转租房屋的，出租人有权解除租赁合同。公有居住房屋承租人可以不征得出租人同意，但在签订转租合同前应当书面告知出租人，否则出租人也可解除租赁合同。　　
3、房屋转租期间，原先的租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更;租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。　　
4、房屋转租合同约定租期的最后时限，不得超过租赁合同中约定的最后租期。　　
5、房屋转租期间，除房东和转租当事人另有约定外，原房客应当继续履行租赁合同，如按时交付租金。

平台法律顾问团队
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2019-03-28 20:52

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出租人应承担以下相应的义务：
1.出租人应当按照租赁合同的约定向承租人交付房屋，交付的房屋应当符合租赁合同约定的可使用状态。
2.出租前房屋已经设定抵押或者房屋的所有权已依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制转移的，出租人应当事先书面告知承租人。
3.出租非独立成套的房屋，出租人应当在租赁合同中明确承租人使用房屋合用部位的范围、条件和要求。承租人与相邻房屋承租人、使用人对合同部位的使用产生争议的，出租人应出面与相邻房屋承租人或产权人协商处理。
4.出租人应当定期对房屋进行养护和维修，使房屋处于正常的可使用状态，出租人养护和维修房屋时，应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。

合同纠纷律师团队
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2019-03-28 20:59

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土地租赁合同违约金：其实违约金的额度法律没有明文限制，这是需要合同双方自愿约定的。如果约定的违约金过高的话（高于实际损失的30%即为过分高于），发生法律纠纷时，可以要求法官根据违约造成的实际损失减少赔偿金额。

法律快车咨询顾问

2019-03-28 21:17

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房屋转租纠纷一般会涉及下面几种情况，我们分别来看一下：　　
一、未经出租人同意的房屋转租合同的效力问题　　租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。　　租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。　　《合同法》规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。　　可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。　　
二、租赁合同解除致次承租人不能使用租赁物的损失承担问题　　由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系，根据合同相对性原则的要求，次承租人只能向转租入主张违约责任或损害赔偿责任，而不能直接要求出租人承担责任。　　
三、经出租人同意的转租合同要求解除问题　　如因转租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求继续履行转租合同的，是两个租赁合同同时解除，还是判明次承租人直接与出租人建立租赁关系呢?　　租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合同将因此而处于履行不能的状态。但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他继续履行转租合同。　　因此，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致，否则，次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。

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2019-03-28 21:09

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