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请问，购买二手房过户时，夫妻只写一方名字，夫妻都必须到场吗？

离婚 2019-04-18 17:04 人浏览

共4位律师解答

二手房过户流程：
1、二手房买方和卖方先签订房屋转让合同。
2、再去银行办理房屋的贷款手续。
3、再去到当地的房管局，进行二手房过户手续的登记和办理，并交纳相应的税费和款项。
4、最后拿到房产证，再将二手房交易的尾款付清，并及时交清房屋的水电费等。

法律快车咨询顾问

2019-04-18 16:51

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二手房过户要注意哪些问题？

1、在房屋买卖交易完成的同时，买家应要求卖方及时协助自己到房管部门办理房屋过户手续，以防卖方看房价上涨而毁约，给买方带来不必要的麻烦。产权的过户必须要经市房产管理局办理产权变更手续后才算完成过户手续，有中介公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

2、二手房买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应立即到房屋所在区的房地产交易中心办理产权过户手续；若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施；若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋被转移。
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签二手房买卖合同注意事项

1、必须确认房主真实身份
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

2、必须明确双方违约责任
因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3、必须标明付款过户时间
在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

4、必须注明费用交接时间
这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5、必须有代理费明细单
随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6、买方必须见房主
现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

7、必须学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

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2019-04-18 16:53

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房屋买卖的过户流程如下：
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。
买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。
买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

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2019-04-18 17:04

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一、如何购买二手房　　对于居家过日子的老百姓来说，住就图个实在，图个安稳，图个节省。如果决定购买二手房，那么事先了解一下二手房买卖的流程是很有必要的。　　一般来说是这样的程序：确定选择方向，确定是自己找房源还是通过中介等其他途径;“广撒网”后的实地看房选房，对可选房屋有一个实际的了解;缩小范围后，对候选房屋质量等情况的调查;敲定购房意向，对该房屋的产权等信息的进一步了解;签订购买合同，办理相关过户手续，具体可以咨询当地房管局。　　
二、购买二手房的注意事项　　
(一)房屋手续是否齐全。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，所以最好选择有房产证的房屋进行交易。　　
(二)房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。　　
(三)交易房屋是否在租。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。　　
(四)市政规划是否影响。有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。　　此外，需要注意事项还有，如所购买的房屋是否为福利房、单位房，因为这种房屋可能存在一些转让限制。原房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用是否拖欠等等。　　在购买二手房过程中，可能会出现各种不同的情况，比如二手房的买卖合同不像商品房买卖合同那么全面，对于一些细节问题还需要双方自己约定清楚，办理的手续也是比较繁杂耗时的，而大多数购买二手房的群体都是对房屋有刚性需求的，建议可以将二手房购买的手续办理，以及期间各种纠纷的处理委托给专业律师，为您的生活带来便利。

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2019-04-18 17:03

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