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今年2月份老家开发商签了一份农用地租赁合同，合同期限是20年，租金是按年支付。现在开发商又想改签改70年。请问土地租赁期限是多少年?20年租赁时间太长，现在不想答了，明年想收回来，该怎么处理?合同期限是20年，请问土地租赁期限是多少年?该怎么处理?

合同纠纷 2019-03-29 11:50 人浏览

共4位律师解答

一、关于土地的使用年限。我国土地的产权属于国家，老百姓购买的是商品房的产权，以及房产所在土地的使用权，并没有土地的产权。土地的使用年限分为下面几种，商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年，以所在房产的土地使用权证所示为准。
二、关于到期后的处理办法。土地所有权始终归国家所有，个人只获得土地使用权。到期后土地使用权的处理有以下几种方式：
1、土地使用者向土地管理部门提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准。获得批准续期的，重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。这样，你的房产所有权便得以延续。当然，变成危房强制拆除的除外。
2、土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。
3、土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的，土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。此外，土地使用权未到期国家也可征用，但应就剩余使用年限的土地使用权及房产进行补偿。

合同纠纷律师团队
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2019-03-29 11:27

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根据《土地承包法》第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：
　　
(一)双方当事人的姓名、住所。
　　
(二)流转土地的名称、坐落、面积、质量等级。
　　
(三)流转的期限和起止日期。
　　
(四)流转土地的用途。
　　
(五)双方当事人的权利和义务。
　　
(六)流转价款及支付方式。
　　
(七)违约责任。

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2019-03-29 11:34

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现在，不管是在农村还是在城市土地的租赁都是非常普遍的现象，不同的是，由于农村地区的法治推及程度还较低，许多的农民在签订租赁合同时出现盲区，比如土地租赁合同的最长期限，很多人并不太了解，甚至有这块土地是我的，我想出租多久就出租多久的想法，其实那是错误的，我国在法律中是有明文就租赁的最长期限作出规定的。　　首先，随着土地使用制度改革的深化，我国土地租赁存在着两种不同的方式。　　一是国有土地租赁；二是土地使用权出租。两者主要有三处不同：　　
1、所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场;国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。　　
2、法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行。　　
3、土地使用者的权益不同。　其次，我国法律对土地的使用年限有明确的规定：　　
1、居住用地70年;　
2、工业用地50年;　　
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；　　
4、商业、旅游、娱乐用地40年;　　
5、储用地50年；　　
6、合或者其他用地50年。　第三，我国法律规定，国有土地租赁的年限不得高于同一用途的国有土地使用权出让的年限。　同时，根据我国《合同法》第二百一十四条的规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。即农民可以将自己的地出租，但即使是自己的土地，订立租赁合同的期限不能超过二十年，虽然在土地租赁合同最长期限方面我们国家是有明文规定不能超过二十年限的，而超过部分将视为无效，但是可以在期满过后再次租让土地。意思是在租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。　　最后，在土地政策越来越严格的情况下，如进行较大的土地租赁时，建议先到土地部门咨询详细情况，避免出现租赁违法的现象。而当出现租赁纠纷时可以先和对方协商，协商仍不能解决的，就只能通过积极应诉来处理纠纷。

法律快车咨询顾问

2019-03-29 11:36

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我国合同法规定，国有土地租赁期限不得超过20年，超过部分无效，因此，有人主张国有土地使用权租赁期限应受该规定约束，尤其对于有限的土地资源，租期过长，将难以公平确定若干年之后的租金数额。本人认为，过短的租赁期限，将影响土地使用权承租人的投入，影响建筑投资的回收以及建筑安全寿命的保障，不利于土地的合理充分利用。
关于租金标准的确定，可以通过市场租金评估等体系，建立科学的租金调整机制。其实，从本质上看，土地使用权出让实为土地使用权租赁的一种方式，其只不过是将数十年的承租权一次性买断而已。
因此，土地使用权出租期限不应受20年的限制，而应参照出让期限的有关规定。

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2019-03-29 11:50

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