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我要买回迁房,给他全款,没有房照,买完以后可不可以拿着购房合同去贷款

房产纠纷 2019-04-14 19:28 人浏览
共4位律师解答
  • 对于回迁房买卖合同,还需要尤其注意以下几点,并约定相应的违约责任。  
    (一)一定要约定房产过户和交房的时间  签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。  签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。  
    (二)严防“一房多卖”的发生  回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下,办理了交付或者登记手续,才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同,不违反法律的禁止性规定,均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。  
    (三)买方不要一次性付全款  没有房产证的房屋买卖存诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果买房留有尾款,而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将为款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。  
    (四)要求卖方的配偶签名  实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意,否则可能产生两类法律后果:其一,若房价上涨,而配偶借口不同意出卖房屋,则有可能产生无效的法律后果;其二,若在过户之前,卖方夫妻离婚,则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况,只要卖方配偶签名,并辅之以必要的条款,则基本上能够预防。  综上可以看出,未取得房产证回迁房买卖合同是有效的,但是与期房转让一样存在着一定的风险,如果购房者一定要购买未取得房产证回迁房
  • 没有房照的房子,根据《民法》和《城市房屋拆迁管理条例》(原来的《城市房屋拆迁管理办法》已经终止了)的规定,只要你能够证明你的房屋是合法拥有,仍应当按照补偿标准进行补偿。具体补偿标准全国各地各个地方不一样,原则上是不低于原房屋和土地的市场价格。
  • 房屋拆迁纠纷一般分为两类,一类是:国有土地上房屋的拆迁,应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的法定程序执行。在该法中也规定了政府及职能部门的职责,如果存在违法且侵害他人合法权益,则权益被侵害人可以依法申请行政复议或行政诉讼。
    对于补偿标准问题,法律规定是不低于周边房屋市场价格。另一类是:集体土地上房屋的拆迁,应当依照《土地管理法》及各地集体土地上房屋拆迁办法执行,此类拆迁也应依法进行。
    补偿标准也应当参照国有土地上房屋征收与补偿条例精神执行。
  • 签回迁房购买合同应注意什么,  
    (一)明确原地址和现地址。这两点在《回迁协议》上有,必须同时在转让协议上体现。一般而言,回迁后的地址会非常明确,但原地址有可能模糊,比如《回迁协议》中的原地址与真实原地址表述不一致,那么两个地址都写在转让协议中。  
    (二)明确住宅面积。如果已经是现房,面积基本不会有什么问题;如果房子还没有盖好,开发商一般会给一个大约面积,这个面积不会有太大的浮动,可以合同上写明具体面积,基本上保可以免除以后面积上带来的麻烦。  
    (三)使用“定”还是“订”。“定金”和“订金”是不同的,法律上对“定金”有着严格而明确的定义,而对“订金”的规定非常模糊。如果用“订金”的话,就没有什么约束力,更准确的说法就是现在开发商常用的“诚意金”的概念,双方有一人中断交易,则订金还要归还买方。其实把订金看成预付款的一部分,同样条件下有优先购买权而已。  
    (四)明确房屋的总价款以及支付方式;  
    (五)明确违约责任以及承担责任的具体期限,以防一方出现违约行为,导致另一方利益受损;  
    (六)相关费用及票据的转交和澄清,如原房主补交房屋面积误差的发票等,需要转交给购房者。  相关知识延伸阅读:买回迁房如何规避风险  
    (一)考察开发商实力。遇到这种情况,如果是“非买不可”,则要考察拆迁、收购的发展商实力,如果发展商资金运作良好、项目上马快、建设速度快,则回迁速度?房产证相对有些保障。  
    (二)先租后买。如果双方均十分满意的话,中介公司建议,双方签订协议,先以交租金的方式每月支付一定金额;等该回迁房的权属证明办理完毕之后,再将租金转为首期房款;可再进行按揭贷款。这种方式可保障双方的权益。  
    (三)通过协调让开发商将其与回迁户签订的回迁协议上,更名成实际购房人。不过现在好多开发商不愿给办这事。  
    (四)购房时详细审查回迁协议等全部回迁材料,与回迁户签订购买协议时约定内容尽量详细些,各自应承担的权利义务明确些,回迁户毁约的责任约定重些。  
    (五)避免一次性付款,可以采取分批付款的方式:采取先付一部分,房产证办理后再付一分部分,过户登记后再付清的方式。最好的付款方式是去公证处办理提存公证,即将购房款交公证处提存,待办理完过户登记后,回迁户再从公证处领取。有些人以为通过公证处办理买卖协议公证能避免风险,其实这是因为对公证业务的不了解而产生的误解。办理买卖协议公证,一般只是证明买卖双方在合法有效的协议上的签字真实自愿。像这种买卖协议,因为合法性审查无法通过,公证处是不给办理公证的。
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