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买的二手商品房，只有房产证，土地大证在开发商手里没有分割，怎么办？

房产纠纷 2019-04-16 05:43 人浏览

共4位律师解答

夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款，产权登记在自己名下，该房屋属于个人财产，同样的，按揭贷款为个人债务。对于产权证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产权证登记人的个人财产，剩余未还的债务为其个人债务。
对于产权证登记在一方名下，配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资，且同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍应认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样的，其按揭贷款债务为共同债务。

房产纠纷律师团队
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2019-04-16 05:26

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一、抵押是担保的一种形式，在房产抵押登记期间，是无法办理过户的，如果只是签订了一份买卖合同并未过户，又能优先保证抵押权，这种签约行为未必会侵犯抵押权人的利益。所以，在司法实践中对于这种情况的合同效力和操作，实际上并不是一律认定无效的。
二、相关法律条文
　　
1、优先保护抵押权。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
　　
2、代替债务人清偿债务，消灭抵押权。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

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2019-04-16 05:29

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在房屋买卖的过程中，商品房涉及房产的有许多种情况，需要具体情况具体分析。比如，购买房屋后多久才能办理房产证？根据相关规定，购房者取得房产证的具体时间以及拿不到房产证开发商应承担的责任。即使在合同中没有具体规定取得房产证的时间，那么期房的购房者也应在房屋交付使用(开发商交钥匙的时间)后90日内取得房产证。
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
　　第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
　　
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
　　
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
　　
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
　　上述其中明确规定了购房者取得房产证的具体时间以及拿不到房产证开发商应承担的责任。即使在合同中没有具体规定取得房产证的时间，那么期房的购房者也应在房屋交付使用(开发商交钥匙的时间)后90日内取得房产证，否则，开发商也要承担违约责任。

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2019-04-16 05:42

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根据现有法律的规定，办理产权证是购房者自己的责任。开发商只是承担必要的协助义务，即开发商必须提供自身掌握的购房者办理产权证必须的材料，而且只有开发商办理了产权的初始登记，购房者才能申请办理产权证，如果是因为开发商没有办理初始登记或没有提供必要的证明导致购房者无法办理产权证的，开发商应当承担责任。
在导致房产证无法及时办出的原因中，可能还有是政府部门导致的，政府部门导致可以提起诉讼，要求政府承担赔偿责任。具体的法条可以参见：《城市房地产管理法》第三十三条，《商品房买卖司法解释》第十八条款。

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2019-04-16 05:43

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